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    Propriedade da Autora*

    Limite do Parque Estadual da Serra do Mar

    Limite do Parque Estadual da Serra da Bocaina

    Propriedade 1**

    Propriedade 2***

    Propriedade 3 (localização aproximada) ****

* Conforme planta apresentada pelo interessado (escala 1:20.000), objeto de ação de indenização proposta pela cia… - Processo nº158/85 da 1ª Vara da Comarca de Ubatuba

** Conforme planta escala 1:50.000 base planaltimétrica IBGE, constando de fls 217 do processo nº 109/82 da Comarca de Cunha relativa à ação de indenização por desaproprieação indireta proposta por proprietário 1.

*** Conforme memorial descritivo e planta planaltimétrica escala 1:10.000 constante no processo SMA nº 41.598/94.

**** Conforme informação contida no processo SMA nº 41.354/88

Base Cartográfica IBGE - escala 1:50.000

ANÁLISE SUMÁRIA

DA MATRÍCULA Nº 6768 E DOS

TÍTULOS QUE LHE DERAM ORIGEM.

I. ASPECTOS FORMAIS ENCONTRADOS NA MATRÍCULA Nº 6768, ESCRITURA DE VENDA E COMPRA DE 06/12/1976, NA ESCRITURA DE RETIFICAÇÃO DE 03/07/1978 E NA TRANSCRIÇÃO No 1115 DE 10/06/1952.

a) - A matrícula nº 6768 foi aberta no Cartório de registro de imóveis da Comarca de Ubatuba no dia 26/09/1978, em nome da Autora, inscrita no CGC sob nº 61574547-0001-95, inscrição Estadual nº 1032334889, com várias alterações posteriores de seu contrato social.

Consta dessa Matrícula, que a metade do imóvel, pertencente ao primeiro proprietário (Espólio de …) transcrita (sic) no Livro 4-A sob nº 935 (não é transcrição, mas inscrição), e, a outra metade, está transcrita no Livro 3-F fls. 20 sob nº 1115.

b) - Na Escritura de Compra e Venda lavrada pelo 9º Cartório de Notas de Santos no dia 06/12/1976, Livro 303 fls. 153 os vendedores, Espólio de ... e outros, afirmam que adquiriram o referido imóvel, nos seguintes e exatos termos:

"imóvel esse adquirido pelas transcrições nºs 811, 848 e 1115 do registro de Imóveis de Ubatuba devidamente cadastrado no INCRA"

.....etc.

Verificados os Livros de nº 3 de transcrição das Transmissões de Ubatuba, consta que as indigitadas "transcrições" respectivamente, de nº 811, 848 e 1115, referem-se a imóveis da Praia do Lombardo e Praia da Enseada. Nada têm a ver com o imóvel vendido denominado Sesmaria da Cachoeira da Vargem Grande! objeto desta análise.

c) Na Escritura de Retificação e Ratificação lavrada no mesmo 9º Cartório de Notas de Santos no dia 3 de Julho de 1978, para justificar o novo ato jurídico, tendo por objeto da Escritura anterior, dizem os mesmos vendedores que:

"ocorre porém, que nessa escritura houve engano da descrição e caraterização do imóvel, com relação aos números das transcrições anteriores; assim sendo, ratificam aquela escritura nos seus demais termos e retificam os enganos apontados, uma vez que na realidade o imóvel assim se carateriza, descreve e confronta: "..............." que dito imóvel encontra-se transcrito sob nº 935 fls.131 do livro 4-A de transcrições de Transmissões (sic), cujo registro desta transcrição deverá ser feito novamente, tendo em vista que o mencionado livro está inutilizado..."

Vê-se, portanto, que metade ideal do terreno representado pela Matrícula, filia-se, à inscrição lançada no Livro 4 de "Registro Diversos" do Cartório de Registro de Imóveis de Ubatuba, ou mais precisamente, no Livro 4-A sob nº 935 fls. 131, em 15/12/1954. Esta metade ideal do título em exame, foi lançada no Registro de imóveis, como simples inscrição de direitos reais, não como Transcrição no livro 3, onde eram lançados os títulos de domínio. O Livro 4 era utilizado para Registros Diversos. Além de caracterizar somente um direito "ad rem", esta inscrição foi aditada à escritura de re-ratificação de 03/07/1978. Não consta na Escritura de 06/12/1976.

Além disso, por erro ou má-fé, foi designada de TRANSCRIÇÃO que é prerrogativa do livro 3 onde se faziam os registros DE PROPRIEDADE, e onde se operava a TRANSCRIÇÃO DAS TRANSMISSÕES do domínio, nos termos do artigo,185 do Decreto nº 4.857 de 09/11/1939, então vigente. Vale dizer que os transmitentes da "sesmaria" tinham apenas, direitos reais sobre a metade ideal do imóvel. Não tinham o domínio da metade do imóvel, porque uma inscrição não podia ser lançada no Livro 3 dos antigos registros de domínio, sem que fosse aperfeiçoado o título que gerou a inscrição constante do Livro 4.

A outra metade do imóvel, nos dizeres da Matrícula, tem origem na transcrição nº 1115 livro 3-F fls. 20. Esta TRANSCRIÇÃO não tem, igualmente, filiação em domínio anterior mas, novamente, em duas simples INSCRIÇÕES lançadas, respectivamente, no livro 4-B sob n" 1007 e livro 4-A fls. 130 sob no 820 ( não 120 conforme consta da certidão em análise) do Livro de registros diversos de Ubatuba, conforme se vê da Transcrição no 1115 que representa a outra METADE IDEAL DA ÁREA.

Para que haja domínio, é indispensável que a Escritura definitiva do imóvel em nome dos transmitentes, apresente os requisitos legais prescritos, na época de sua constituição e que esteja transcrita no Livro 3 em nome deles, transmitentes. Não existe, na documentação em exame, notícia de transcrição legítima anterior à Matricula ora examinada. A Transcrição nº 1115 Livro 3-F não poderia ter sido aberta baseada em inscrições contidas no Livro 4, destinado aos Registros Diversos (art. 186 do Decreto 4857/1939). Para a regularidade da transmissão, o direito real registrado no Livro nº 4, uma vez complementado através de título definitivo, deveria ter sido transcrito no livro 3 de transcrição das transmissões.

A INSCRIÇÃO não é título hábil para transmitir o domínio.

Pela re-ratificação da Escritura anterior, houve a inserção indevida da INSCRIÇÃO nº 935 fls. 131 do Livro 4 de registros imobiliários provisórios, sem origem registrária em TRANSCRIÇÃO ANTERIOR, segundo pesquisa feita nos livros de Registros de Imóveis da Comarca de Ubatuba.

Não está claro, também como se deu a compra da segunda metade do imóvel nem de como a "sesmaria" foi transmitida para os sucessores até atingir os "vendedores".

Os direitos sobre imóveis lançados no livro 4 de Registros Diversos, são hoje registrados abaixo da respectiva Matrícula, sendo certo que o Registro de Domínio, feito de acordo com a lei anterior, no Livro 3, de Transcrições das Transmissões, foi substituído pela Matrícula. Na legislação antiga, a inscrição era lançada em livro próprio ( livro nº 4 de registros diversos instituído pelo artigo 182 do Dec. Nº 4.857 de 09/11/1939).

Por força do artigo 168 da nova Lei de Registros Públicos (Lei nº 6015/73 vigente a partir de 01/01/1976) que englobou a transcrição e a inscrição sob a mesma matrícula, passou a denominar-se, também, registro, o lançamento do ato constitutivo de direitos reais sobre o imóvel matriculado.

Quem possui somente direitos reais sobre um imóvel, obviamente, não tem o domínio pleno sobre este imóvel.

No caso em exame, o cartório do Registro imobiliário de Ubatuba diz textualmente, o seguinte: "TITULO AQUISITIVO: metade pertencente ao primeiro proprietário transcrita sob nº 935 fls 131 livro 4-A de " Transcrição de Imóveis" (vide Matrícula).

Confundir inscrição com transcrição é cometer uma heresia jurídica.

Pela Escritura de retificação, a outra metade ideal da "sesmaria" provem da Transcrição nº 1115, que por sua vez, tem como "Transcrição anterior" (sic), duas inscrições: a inscrição nº 1.007 fls. 5 do Livro 4-B, e o Livro 4-A nº 820 fls. 130, ambas em livros de inscrições de direitos reais sobre imóveis.

A MATRÍCULA nº 6768 não tem portanto, origem em transcrição anteriores. Trata-se de "MATRÍCULA" de uma Escritura de promessa de venda de imóvel, ou seja, de uma venda, "stricto sensu" "a non domino" fato que a torna nula "pleno jure".

A Matricula padece de vício insanável.

A figura jurídica presente nos documentos em análise, é de simples CESSÃO DE DIREITOS REAIS SOBRE IMÓVEL que foi inscrita no Livro 4 de Registros Diversos. A partir da inscrição no Livro 4, a metade ideal do imóvel foi Transcrita e regularmente no Livro 3 F de Transcrições sob nº 1115 de Ubatuba. A outra metade ideal, inscrita no Livro 4-A sob nº 935, passou, diretamente, para a Matrícula 6768/78 sem título hábil. Não há notícia de uma transcrição regular do domínio das terras da indigitada "sesmaria", para ensejar a filiação registrária em cadeia legítima, até chegar à Autora.

Os registros dados a exame, em parte, foram lançados nos livros a eles destinados, em parte, sob a égide do Regulamento 4857/39 e, em parte, da Lei 6015/73, ainda em vigor.

Pelo Regulamento nº 4857 de novembro de 1939 somente a TRANSCRIÇÃO no Livro 3 das transmissões conferia legitimidade ao domínio. Acontece que, tanto a transcrição (artigos 182, 214 e 239 do Decreto 4857 de 09/11/1939) como a matrícula (Art. 176 da Lei 6015/73) são atos de registro. A exibição da Matrícula ou da transcrição anterior é requisito essencial para a transmissão da propriedade imóvel, indispensável para manter a continuidade, especialidade, segurança e eficácia do registro de domínio e das transações imobiliárias em geral.

Uma simples inscrição no Livro 4, livro onde eram feitos os registros dos atos constitutivos dos direitos reais temporários (hoje lançados abaixo da Matrícula) representava a existência de um direito real, nunca o domínio pleno sobre o imóvel.

As inscrições em análise não representam uma efetiva mas, uma provisória transmissão de domínio. Os registros do Livro 4 não são transcrições. A errônea transcrição de uma simples inscrição, não baseada em título definitivo de domínio, constitui-se em vício intrínseco. Não gera o domínio. As transcrições que não têm origem em transcrição anterior, são nulas para efeito de transmissão de domínio, porque ferem o princípio da continuidade, especialidade e eficácia do registro. Não mantém a obrigatória filiação à transcrição anterior ou a uma das formas originárias de adquirir a propriedade no Brasil (Usucapião, legitimação de posse ou compra e venda direta do Poder Público).

Quanto à transmissão "de 12 braças de terras que se estendem, do sertão à Praia de Ubatu-Mirim até entestarem com terrenos de marinha, no canto do rio Iriri" não existem dados de sua origem possíveis de serem analisados.

A Matrícula nº 6768 descreve o imóvel como sendo:

"Um imóvel denominado Cachoeira da Vargem Grande ou Cachoeira Grande no sertão do Poruba, zona rural com as seguintes confrontações e divisas:

UMA (1 ) LÉGUA DE TERRAS DE TESTADA com três mil (3.000) braças por duas (2) léguas de fundo para o Sertão, no lugar denominado Cachoeira Grande, margem do rio Poruba principiando onde se acha cravado o primeiro marco na fralda do morro da Pedra da Onça, da parte de Sudoeste no espigão vizinho à Cachoeira até findarem as três mil braças (3.000) de testada, compreendendo-se ainda nesta propriedade, doze(12) braças de terras que se estendem do Sertão à Praia de Ubatu-Mirim, até entestarem as terras de marinha no canto do Iriry".

Pela descrição re-ratificada verifica-se que, a área corresponde a uma sesmaria que tem 6.600 metros de testada, por 13.200 metros da frente aos fundos, ou seja uma sesmaria RETANGULAR de 8.712 00 ha.

Como se vê, esta Escrita não indica confrontantes, contrariando dispositivos expressos do artigo 225 da Lei 6015/73.

A descrição da Matrícula no 6768 repete a descrição da Escritura de re-ratificação lavrada no dia 03/07/1978, pelo 9º Cartório de Notas de Santos. Mas não confere com as medidas e confrontações constantes da primeira escritura lavrada no dia 06/12/1976. Nesta, (retificada no mesmo Cartório), o perímetro do imóvel vem descrito de duas maneiras, totalmente discrepantes entre si, fato que somente seria possível, se tivesse sido submetido ao crivo do judiciário, após a convocação de todos os confrontantes, exigência essa que não foi cumprida.

Primeira descrição:

"UMA LÉGUA DE TERRAS COM TRÊS MIL BRAÇAS DE TESTADA POR DUAS LÉGUAS DE FUNDOS PARA O SERTÃO, NO LUGAR DENOMINADO CACHOEIRA GRANDE, MARGEM DO IRIRI".

Na descrição da Matrícula, ao invés de MARGEM DO IRIRI, o terreno está situado À MARGEM DO RIO PORUBA.

Segunda descrição, (da Escritura de 1976)

"terras que emanam de uma sesmaria concedida, podendo ser discriminada, também, da forma seguinte o respectivo perímetro: principia na parte Sudoeste do espigão do Morro da Pedra da Onça, vizinho a uma cachoeira que corre por uma tapecerica descalvada, de Sueste-Noroeste, na fralda do morro referido, local do marco nº 1; segue 260 braças do rumo Sueste-Noroeste, até o pé do rio Poruba; daí segue o referido rio para a parte Noroeste 220 braças até uma água parada; daí segue no mesmo rumo 250 braças até a borda do Rio Furado; daí segue 290 braças no mesmo rumo até um banhado diante de um rio pequeno; daí segue 480 braças até o ponto onde do segundo marco segue 1.500 braças sempre no mesmo rumo até o ponto do terceiro marco, num morro ao pé da Serra Alta; dai segue 810 braças no mesmo rumo pela Serra Alta até o ponto onde existiu o quarto marco da testada, dividindo com sucessores de … daí deflete à direita e segue no rumo Sudoeste Noroeste 4.200 braças até um marco na quadrilheira do Morro Indaiatuba, dividindo neste rumo com quem de direito, daí defletindo à direita, segue rumo Sueste-Noroeste paralelamente à testada 2.140 braças até o lugar onde existiu um marco no alto da Serra Alta; daí defletindo à direita, segue até o marco inicial do Morro da Serra da Onça, onde teve começo a medição." (Foi omitida a extensão do último lado da área).

Duas Escrituras, localizam o mesmo imóvel em três situações geográficas diferentes!

Sabendo-se que uma légua é igual a 6.600 m;

que uma braça é igual a 2,20 m;

podemos obter as seguintes áreas:

Primeira descrição: - A área adquirida é de 8.712,00 hectares;

Segunda descrição: A área adquirida é de mais ou menos 5.845,60 hectares.

Descrição da Matrícula: 8.712,00 hectares.

Área referida na Matrícula: 13.200,00 hectares.

Entre uma e outra descrição teoricamente da mesma área, existe uma expressiva diferença de área, de até 7.000,00 ha. A Matrícula analisada (R. 1 ) atribui à área adquirida pela Autora, uma extensão de 13.322,00 ha. Tal extensão não tem correspondência nos títulos.

Em números redondos:

Área em hectares, pela primeira descrição: 9.000,00 ha. Escr.1976

Área em hectares pela desc. Da Matrícula: 9.000 00 ha. Escr.1978

Área em hectares pela segunda descrição: 6.000,00 ha. Escr.1976

Área pretendida Matr. R/1: 13.000,00ha.

As divisas descritas na Escritura de 1976 não conferem com as da Escritura retificada em 1978, segundo ficou esclarecido.

Com os dados fornecidos pela segunda descrição temos uma TESTADA igual à soma de 260, 220, 250, 290, 480, 1500, e 810 braças, num TOTAL de 3.810 braças de frente ou de testada e não apenas de 3.000,00 braças, conforme diz a re-ratificação. Nos fundos, "paralelamente à testada" o imóvel tem 2.140 braças; de um lado tem, 4.200 braças. Não há indicação da extensão do outro lado. Tratando-se de "sesmaria" presume-se que o outro lado tivesse, também, em torno de 4.200 braças.

Dizem as Escrituras que a área "emana" de uma sesmaria concedida. As "sesmarias" eram "concedidas" e sua validade como transmissão da terra aos sesmeiros tinha valor jurídico somente após a confirmação, ato que era realizado após a medição e a homologação judicial das divisas.

As primeiras sesmarias eram de seis léguas em quadra.

A Carta Régia de 07/09/1698 limitou, para o Brasil, a extensão das sesmarias para o máximo de três léguas de comprimento por uma de largura. A Carta Régia de 23/11/1698 declara imprescindível a confirmação das concessões de sesmarias e a de 03 de mar o de 1704 exige a demarcação judicial para sua legitimidade.

Pela segunda descrição contida na Escritura de 1976, há indícios de que se trata de sesmaria (se é que existiu) demarcada. Ocorrida tal situação, pode-se dizer que a sesmaria descrita na Escritura de 1976 situa-se em lugar diverso da que consta descrita na Escritura retificada em 1978. Enquanto a primeira diz que a sesmaria situa-se às margens do rio Iriri, a segunda Escritura diz que a área situa-se às margens do rio Poruba!

Não existe, também, qualquer indício de que os transmitentes sejam efetivamente, sucessores dos titulares da indicada sesmaria.

Tanto a primeira escritura como a escritura de re-ratificação, foram feitas na vigência da Lei 6015/73.

O parágrafo 2º do artigo 213 da Lei 6015 diz textualmente, o seguinte:

Parágrafo 2º - SE DA RETIFICAÇÃO RESULTAR ALTERAÇÃO DA DESCRIÇÃO DAS DIVISAS OU DA ÁREA DO IMÓVEL, SERÃO CITADOS, PARA SE MANIFESTAREM SOBRE O REQUERIMENTO, EM DEZ DIAS, TODOS OS CONFRONTANTES E O ALIENANTE OU SEUS SUCESSORES.

Parágrafo 3º - O MINISTÉRIO PÚBLICO SERÁ OUVIDO NO PEDIDO DE RETIFICAÇÃO.

Nenhuma das exigências legais foram cumpridas no caso desta Matrícula.

Diz o parágrafo 2º do artigo 225 da Lei 6015:

Parágrafo 2º - " Considerem-se irregulares, para efeito de matrícula os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior".

Decreto 4857 nos artigos 185 e 186 preceituava o seguinte:

"Art. 185 – O Livro nº 3 - TRANSCRIÇÃO DAS TRANSMISSÕES - servirá para transcrever a transmissão dos imóveis. Este livro será escriturado nos mesmos moldes do Livro 2.

Art. 186 – Do mesmo modo será escriturado o Livro 4 - Registros Diversos - em o qual, serão registrados, além da promessa de compra e venda (art. 178 letra a n. XIV) todos os demais atos não atribuídos especificamente a outros livros".

Diz o artigo 195 da Lei 6015 que:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro

do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro".

Pelas razões expostas, baseadas em farta jurisprudência existente nas Cortes de Justiça do País, cabe, no caso vertente, salvo melhor juízo, a aplicação do disposto no artigo 214 da Lei 6015/73 que dispõe:

Artigo 214 – AS NULIDADES DE PLENO DIREITO DO REGISTRO, UMA VEZ PROVADAS, INVALIDAM-NO, INDEPENDENTEMENTE DE AÇÃO DIRETA.

Para embasar a conclusão, não é ocioso trazer à colocação jurisprudência da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, trazendo excertos da decisão proferida em segundo grau, referente ao Processo nº 1030/96.

"A decisão paradigma sobre o tema foi proferida no Proc. Nº 203/81 (Decisões Administrativas da CGCSP biênio 81/82, pág. 74/86) da qual constou que a nulidade do artigo 214:

tem por fundamento a inobservância das formalidades legais e substantivas do próprio registro, entre as quais se destaca a exigibilidade do título formalmente hábil, extrinsecamente apto e legalmente perfeito para embasá-lo".

"Ao seu exame, constata-se que se cuidam daqueles registros chamados de "flutuantes", que "apesar de traduzirem retrato de uma época, mostram-se inteiramente desprovidos de elementos que os permitam localizar geograficamente. Trazendo apenas referência à área, em alqueires, e confrontações não mais identificáveis na época presente, registros de tal natureza, em significativa expressão, como que "flutuam" geograficamente, não mais sendo localizados no solo em atenção à especialidade". (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ano de 1986 verbete nº 103)".

"NO CASO EM QUESTÃO, EXISTIU NULIDADE DE PLENO DIRETO POR INOBSERVÃNCIA DO REGISTRADOR AO FAZER OS REGISTROS EM DESACORDO COM O PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE, DANDO AO IMÓVEL FIGURA GEODÉSICA DISTINTA DAQUELA QUE CONSTAVA DAS TRANSCRIÇÕES DE ORIGEM". (Parecer do Des. Francisco Eduardo Loureiro - acolhido em grau de recurso pelo E. Corregedor Geral da Justiça Des. Marcio Martins Bonilha, Proc. nº 1030/96 em 31/julho de 1996)."

Quer se examinem os documentos exibidos sob o ponto de vista puramente formal, quer pela análise do objeto descrito nos títulos e nos registros fornecidos, é forçoso concluir que existem em ambos os aspectos, vícios insanáveis que tornam nula a Matrícula 6768 do Registro de Imóveis da Comarca de Ubatuba.

Salvo melhor juízo, através do Poder Judiciário, por iniciativa do Ministério Público ou a requerimento de pessoa jurídica de direito público ao Corregedor Geral da Justiça, poderão ser declarados inexistentes e cancelados a Matrícula 6768 do Cartório de Registro de Imóveis de Ubatuba, bem como a Transcrição nº 1115 do mesmo cartório por inadequação desses registros aos títulos correspondentes que lhes deram origem, ferindo, dessa forma, o princípio da continuidade, especialidade e da eficácia dos registros Públicos, indispensável à Ordem Pública. Todos os documentos examinados padecem de ilegalidade sonante, com ferimento aos dispositivos vigentes na época de suas respectivas constituições. (Decreto 4857/89 e do artigo 221 e seguintes da Lei 6015/73, alterada pela Lei 6216 de 30/06/1975).

O Poder Judiciário, em procedimento ordinário ou o Corregedor Geral da Justiça, dentro de sua esfera administrativa dos cartórios, a requerimento de pessoa jurídica de direito público (Lei 6739/79), ou por provocação do Ministério Público, tem competência para reexaminar a matéria e declarar, eventualmente, a nulidade da Matrícula e da Transcrição analisadas.

São Paulo, 28 de junho de 1997

ANTONIO TELEGINSKY

Adv. OAB.15.989

D.R.P.E./I.F./S.M.A.