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Parque Estadual  da Serra do Mar - Litoral Norte

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Caso 1     TRABALHO TÉCNICO

O CASO     TRABALHO TÉCNICO    ANEXOS    DECISÃO JUDICIAL   


CASO I - Trabalho Técnico

1) Introdução

1.1) Apresentação

O presente trabalho tem por objetivo subsidiar a resposta ao ofício nº 291/97 da Procuradoria Geral do Estado de São Paulo, no qual o Senhor Procurador Geral do Estado solicita à Secretaria do Meio Ambiente medidas necessárias à elaboração de laudo de avaliação de uma gleba de terra, objeto de ação de indenização proposta pela Cia ... contra a Fazenda do Estado de São Paulo (processo judicial nº 158/85), da primeira Vara da Comarca de Ubatuba, considerando o efetivo valor de mercado da gleba e as limitações de uso decorrentes das normas federais sobre a proteção ambiental, ainda que esta não estivesse inserida nos limites do Parque Estadual da Serra do Mar. O Procurador Geral solicitou também que fossem verificadas as sobreposições com outras áreas, além de outras questões.

Para responder o ofício da PGE no que tange à avaliação da área, o Sr Secretário do Meio Ambiente determinou a criação de um grupo técnico formado por profissionais ligados a:

GSMA - Gabinete do Secretário do Meio Ambiente;

CPRN - Coordenadoria de Proteção dos Recursos Naturais;

CPLA - Coordenadoria de Planejamento Ambiental;

FF - Fundação para a Conservação e Produção Florestal do Estado de São Paulo;

IF - Instituto Florestal;

IBt - Instituto de Botânica;

DEPRN - Departamento Estadual de Proteção dos Recursos Naturais;

O grupo também contou com a colaboração permanente de um técnico do Instituto de Economia Agrícola, da Secretaria de Agricultura e Abastecimento do Estado de São Paulo.

Para desenvolver os trabalhos recorreu-se à consulta de literatura específica e de instituições como o Instituto de Pesquisas Tecnológicas - IPT, a Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz, da Universidade de São Paulo - ESALQ/USP e a Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária EMBRAPA - PR, entre outras.

Foram realizadas reuniões para discutir e analisar o laudo apresentado pelo perito nomeado pelo juiz, resultando no presente relatório. Este documento, como demonstraremos a seguir, ateve-se à análise das questões técnicas, desconsiderando fatores que influem no valor total do pagamento, gerado por atrasos, juros e outros acréscimos.

Outrossim, o grupo optou por analisar as questões ambientais da propriedade em tela tendo por referência março de 1985, data da distribuição da ação, e trabalhar nas cotações de valores baseando-se em agosto de 1988, data do encerramento do laudo pericial.

Ressalte-se que a data utilizada para análise das questões ambientais é aquela que proporciona o cenário menos favorável para a Fazenda Pública Estadual, já que a partir de 1986 a legislação ambiental tornou-se mais rígida, determinando maiores restrições para intervenção em áreas recobertas com vegetação nativa.

1.2) Resumo do laudo apresentado pelo perito judicial

Em 31/08/88 o perito nomeado pelo juiz, engenheiro agrônomo …, apresentou seu laudo avaliatório, resumido no quadro a seguir:

Quadro 1 - Resumo do laudo apresentado pelo perito

Descrição   Valor em Cz$   Valor em US$*
Terra nua        748.027.391,00   2.557.446,03
Cobertura florestal   21.443.369.535,00   73.313.171,51
VALOR TOTAL   22.191.396.926,00   75.870.617,54


* cálculo feito a partir da cotação de venda do dólar oficial do dia 31/08/88, data de encerramento do laudo pericial.

O referido laudo serviu de base para a decisão judicial. O processo hoje, transformado e conhecido como um megaprecatório, perfaz a insólita quantia de mais de R$ 1.000.000.000,00 (um bilhão de reais).

Este relatório demonstrará, sem sombra de dúvida, que o laudo apresentado pelo referido engenheiro e seus colaboradores, contém vícios que o tornam nulo de pleno direito pois está eivado de erros materiais que se constituíram na base para a hiperavaliação da gleba.

Tal procedimento tendencioso, que corroborou para o dano do erário, deverá ser apreciado pela Procuradoria Geral do Estado e Ministério Público a fim de apurar eventual prática de crime.

2) Dos erros constatados no laudo apresentado pelo perito judicial

2.1) Da localização do imóvel

O memorial descritivo constante da escritura é inconsistente, inviabilizando a localização precisa da propriedade.

O imóvel cadastrado junto ao INCRA, com a denominação de Sesmaria da Cachoeira Grande ou Sesmaria da Cachoeira da Vargem Grande, ou ainda Fazenda da Pedra da Onça, localiza-se, segundo a escritura, no Município de Ubatuba.

Na busca de referências para a delimitação dessa área foram examinados mapas planialtimétricos e planimétricos, de diferentes períodos e diferentes escalas, editados pelo antigo Instituto Geográfico e Geológico - IGG, Instituto Geográfico e Cartográfico - IGC e da Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE. Muito embora esses documentos cartográficos apresentem a toponímia oficial, não foi possível definir a exata localização da mesma, pois as duas primeiras localidades, Cachoeira Grande e Cachoeira da Vargem Grande, foram encontradas no Município de Cunha, situado ao Norte do Município de Ubatuba (fora da área delimitada pela autora).

A escritura menciona também que o lugar denominado de Cachoeira Grande, conforme informação contida às fls. 154, situa-se à margem do Rio Iriri. Já conforme informação contida na escritura de retificação e ratificação, essa localidade estaria à margem do Rio Puruba. Esses rios nascem na Serra do Mar drenando para o Oceano Atlântico, situados integralmente no Município de Ubatuba. Com base na cartografia oficial não foi encontrado nenhum lugar com essa denominação ao longo desses dois rios.

Portanto, pela documentação constante nos autos, não é possível concluir sobre a precisa localização do imóvel.

Errou o perito ao admitir que a precária planta apresentada às fls. 16 estaria em conformidade com a exata localização do imóvel.

2.2) Da dimensão da propriedade

Na documentação apresentada no processo, as escrituras e certidões revelam que a área em tela pertenceu a uma Sesmaria denominada Cachoeira da Vargem Grande, ou Cachoeira Grande ou ainda, Fazenda Pedra da Onça, situada no Município de Ubatuba. Das descrições apresentadas e transcritas no laudo pelo perito, a área poderia ter dois formatos, apresentados a seguir.

Segundo a escritura, em sua primeira referência indica que a área seria formada por uma testada de uma légua de 3.000 (três mil) braças e duas léguas de fundo para o sertão. De tal descrição só poderia resultar um imóvel com 18.000.000 (dezoito milhões) de braças quadradas, ou ainda, 8.712 (oito mil setecentos e doze) hectares, já que uma braça corresponde a 2,20 metros e uma braça quadrada a 4,84 m2 (formato 1 representado no quadro 2).

No entanto, ao descrever os rumos e distâncias, a documentação apresenta uma área com outra forma e tamanho, conforme demonstraremos a seguir: a testada do imóvel seria de 3.810 (três mil oitocentos e dez) braças, defletindo à direita e caminhando 4.200 (quatro mil e duzentas) braças, defletindo novamente à direita e caminhando 2.140 (duas mil cento e quarenta) braças e, finalmente, defletindo à direita e caminhando até o marco inicial, sem especificação da distância percorrida (formato 2 representado no quadro 2). Ora, claro está que este formato não é retangular e sim trapezoidal, cuja área é inferior àquela descrita no formato 1. A essa descrição se acrescem 12 braças de terras que se estenderiam do sertão à praia de Ubatumirim até confrontarem com os terrenos de marinha, parte que não foi representada nos mapas do laudo pericial.

Não bastasse a divergência apontada pela documentação de domínio, o perito judicial adotou a planta contida às fls. 16, que é tão somente uma cópia reduzida de uma carta do IBGE, admitindo que a mesma representava a correta delimitação do imóvel (formato 3 representado no quadro 2). No entanto, na referida planta, os rumos e distâncias não encontram qualquer correspondência com os da documentação dominial, nem tampouco foram mencionados no laudo pericial. Esta afirmativa é de fácil constatação pelo simples fato de não existirem na planta adotada pelo perito as linhas retas que deveriam representar os formatos 1 ou 2, que são os previstos na documentação dominial. Como tais distâncias são grandes, variando de 2.140 braças a 6.000 braças, que correspondem a 4.708 metros e 13.200 metros, respectivamente, essas linhas retas poderiam ser facilmente identificadas, mesmo no mapa apresentado sob a forma de uma cópia reduzida.

Diante do exposto, a área circunscrita pelo perímetro apresentado pela autora de 13.322,00 ha (treze mil, trezentos e vinte e dois hectares), informação contida às fls. 118, ou 13.222,00 ha (treze mil, duzentos e vinte e dois hectares), informação contida às fls. 121, ou ainda 13.322,66 ha (treze mil, trezentos e vinte e dois hectares e sessenta e seis ares), informação contida às fls. 122, não encontra correspondência na documentação dominial.

O conflito existente entre as duas informações da escritura e também entre elas e a informação da planta, deveria ter sido relatado ao juiz da causa. Não era possível o perito decidir sobre qual a versão correta, uma vez que a documentação dos autos não permitia essa decisão.

Assim sendo, errou o perito em adotar uma área que não estava respaldada na documentação, ou melhor dizendo, que era absolutamente discrepante em relação ao formato e tamanho da área (ou das áreas) apresentada(s) na documentação dominial.

Quadro 2 - Representação, sem escala, das descrições contidas na documentação dominial e da planta adotada pelo perito.

Obs.: as representações não incluem a área de 12 braças a qual não consta em qualquer planta dos autos.

FORMATO 1 - Retângulo formado por área de uma légua de 3.000 braças de frente (6.600 m) por duas léguas de 3.000 braças de fundo (13.200 m), com área de 8.712 ha.

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FORMATO 2 - Trapézio formado pela seguinte descrição: de A para B - testada de 3.810 braças (8.382 m); de B para C - 4.200 braças (9.240 m); de C para D - 2.140 braças (4.708 m); fechando de D para A sem rumo e distância especificados, com área de 6.047,58 ha.

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FORMATO 3 - Área apresentada pela autora, plotada em carta IBGE (cópia reduzida) sem qualquer correlação com a documentação dominial dos autos e com área estimada em 13.322 ha

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2.3) Da sobreposição com outras áreas

Muito embora não se tenha conseguido obter a precisa localização e dimensão do imóvel sub judice, levando-se em consideração a planta apresentada pela autora às fls. 16 dos autos, documento de que se serviu o perito, encontramos evidente sobreposição com as áreas do Parque Nacional da Serra da Bocaina e também com a antiga propriedade de Proprietário 1 (área já incorporada à Fazenda do Estado através de ação de indenização por desapropriação indireta - processo nº 109/82 da Comarca de Cunha).

Também foram encontrados pleitos administrativos sobre parte da área do imóvel sub judice apresentados por Proprietário 2, através dos processos SMA nº 41.598/94, e 591/94 da 2ª Vara da Comarca de Ubatuba e Proprietário 31, processo SMA nº 41.354/88, conforme plantas de localização (Anexo 1).

Diante do exposto fica evidente a necessidade de dirimir o conflito da titularidade da área.

No entanto, mesmo relevando-se as sobreposições referentes ao Parque Nacional da Serra da Bocaina, Propriedade 2, e Propriedade 3, não se pode admitir que o perito judicial não tenha reconhecido a sobreposição da área de Proprietário 1, pois ele foi também perito judicial naquela ação de indenização, cujo laudo pericial teve seu encerramento em 17/01/83.

Tal procedimento é totalmente incompatível com a mais elementar técnica avaliatória, tendo em vista que o perito não reconheceu a área que teria sido por ele vistoriada e avaliada em 1983, comprometendo, irremediavelmente, o laudo por ele apresentado no processo referente à Cia.., que teve seu encerramento em 31/08/88.

Em declaração graciosa feita em 11/09/96, desprovida de qualquer elemento comprobatório de suas alegações, o perito reafirma a correta localização da área da Autora, conforme transcrevemos a seguir:

"...2. Posteriormente solicitado por ... a Autora .... a examinar as certidões de filiação imobiliária das áreas objeto daquela declaração, a fim de verificar qual a que estaria locada corretamente, procedendo a tal exame verificamos que a documentação imobiliária e a locação da área de propriedade de ... a Autora ..., processo 158/85, da Comarca de Ubatuba, está correta ."

Tal conclusão, se feita com base na documentação constante dos autos, é absolutamente improcedente e errada, como já demonstrado, caracterizando a leviandade de procedimento na perícia.

2.4) Do valor da terra nua

2.4.1) Da pesquisa de preço apresentada pelo perito.

Dos oito elementos comparativos apresentados no laudo do perito judicial temos a comentar o que se segue:

  • A propriedade citada na amostra nº 1 foi vendida por Cz$ 4.000.000,00 em julho de 1988, e não por Cz$ 4.500.000,00 em junho de 1988 segundo afirmou o perito, sendo que a mesma continha pastos, estradas, construções e matas (grifo nosso), conforme declaração do proprietário, devidamente assinada e com firma reconhecida (Anexo 2);
  • A propriedade da amostra nº 6 relacionada pelo perito como Fazenda Ponte Preta com área de 4 alqueires é, na verdade, a Fazenda Boa Ventura, de propriedade de …. Seu tamanho original era de 44 alqueires. Desses 44 alqueires, 40 foram vendidos em 1992 pelo valor de US$ 50.000,00, preço de "porteira fechada". A parte vendida dispunha de energia elétrica em toda a propriedade, água encanada, cinco casas de alvenaria (sendo 3 em perfeitas condições) e represa de 1 ha. Os quarenta alqueires eram assim distribuídos: 31 alq. entre pastos e estradas, 1 alq. entre brejo e represa e 8 alq. de matas (grifo nosso), conforme declaração do antigo proprietário devidamente assinada e com firma reconhecida (Anexo 2). A Fazenda Ponte Preta, que tem 60 alqueires, é de propriedade de … e pertence a mesma família desde 1922, como comprova a declaração do proprietário, devidamente assinada e com firma reconhecida (Anexo 2);
  • A propriedade da amostra nº 7 apresentada pelo perito, não tem o tamanho da área, sendo imprestável, tecnicamente, para qualquer referência em processos periciais.
  • Na descrição dos elementos não constam quaisquer informações acerca de benfeitorias, cobertura vegetal nativa, culturas em produção e outras atividades econômicas. Também notamos que o maior imóvel pesquisado (pesquisa nº 3) com 140 alqueires, ou 338,80 hectares, corresponde a apenas 2,54% de 13.322 ha, área que o perito adotou como sendo da Cia ….

Diante do exposto, concluímos que a pesquisa apresentada pelo perito é precária, pois contém incorreções nas informações, omissões das características básicas para comparação e ainda valeu-se de áreas com tamanhos extremamente díspares da área por ele adotada.

2.4.2) Da forma de obtenção dos valores da "terra nua".

A terra nua, ou seja, aquela que está apta a ser utilizada, não ocupada por culturas perenes ou semi-perenes, ou ainda sem restos de tocos de exploração florestal, pode ser classificada, para fins de avaliação, de acordo com seu potencial de uso e de sua situação em relação a infra-estrutura, nessa compreendida a interna à propriedade como estradas e carreadores, pontes, etc, e a externa, como as estradas de acesso, mercado ativo para vender produtos, fornecimento de insumos, peças e serviços ligados à agropecuária e silvicultura. Nesta classificação, quanto melhores forem as condições para o desenvolvimento das práticas agrícolas maiores serão os valores de mercado, decrescendo à medida em que o grau de dificuldade aumenta e obriga o agricultor a valer-se de métodos e insumos mais caros.

Os solos da classe2 I, que compreendem os de boa fertilidade e drenagem, em condições de relevo plano, estão entre as melhores e mais caras terras do Estado de São Paulo, podendo ser admitido que estão entre as mais caras de todo o País, desde que analisado sob a ótica comparativa regional. Exemplificando: uma área de terra roxa estruturada em classe I valerá menos em uma localidade isolada na Amazônia do que no Município de Ribeirão Preto/SP. Embora tenham o mesmo potencial de produção, as condições de infra-estrutura são extremamente diferenciadas.

Para classes de capacidade de uso de maiores restrições teremos valores de mercado menores, sendo que o menor valor de mercado é imputado para as terras de classe VIII, extremamente declivosas, consideradas refúgio da vida silvestre em função da inaptidão para as atividades agrosilvopastoris.

Corroborando este entendimento transcrevemos parte do texto de autoria do Eng. José Carlos Pellegrino sobre avaliações de propriedades rurais, publicado no livro "AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS", do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE.

"3.2 - Por um lado, já foi afirmado que um imóvel vale pela sua capacidade de produzir renda e, no caso vertente (avaliações de propriedades rurais), a classificação das terras, mesmo a proposta pelo norte-americano Norton, tem um sentido econômico, em razão de seu aproveitamento potencial ou efetivo. Obviamente, a maiores valores correspondem as classes que ensejam aproveitamentos mais intensos, com explorações mais rentáveis. Na engenharia agronômica, sabe-se que a agricultura proporciona maior renda do que a pecuária e esta maior que a silvicultura.

Do Manual Brasileiro para Levantamento de Capacidade de Uso da Terra foi retirado a gráfico abaixo que representa a utilização da terra em função da sua rentabilidade econômica.

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Como se observa, o valor da terra e sua respectiva capacidade de produção de renda decrescem na seguinte ordem:

- usos urbanos, comerciais e industriais;

- usos urbanos residenciais;

- uso rural agrícola, com terras de cultivo e pastagens cultivadas;

- uso rural agrícola com terras de pastagens naturais e de exploração florestal;

- terras estéreis e/ou de vegetação nativa.

Não se levando em conta a possibilidade de utilização para fins urbanos, não abrangidas no presente tema, verifica-se que as terras mais nobres, com maior capacidade de produção, devem ser reservadas às culturas, já que estas ensejam maiores rentabilidades.

3.3 - Evidentemente, as terras cuja capacidade de uso têm maiores possibilidades de aproveitamento e, por conseguinte, de maior renda, têm também valores maiores. Claro está que tais valores decrescem à medida em que as condições favoráveis diminuem, concomitantemente com o aumento das limitações e dos riscos de uso. É exatamente este conceito que se encontra expresso no gráfico, (Gráfico I - Utilização de terra em função de sua rentabilidade econômica), também retirado do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra."

Para o cálculo da "terra nua" o perito valeu-se de precária pesquisa de mercado, onde obteve os valores de oferta de venda de imóveis. Desses imóveis, o perito generalizou as condições das classes de capacidade de uso, estimando uma classe média para cada um deles. Estimou ainda níveis de "situação e viabilidade de circulação" considerando todas boas, exceto a de número 7, que classificou como ótima. Após tal procedimento aplicou um fator de desvalorização, obtendo um suposto valor de "terra nua".

Este procedimento é errado. As classes de capacidade de uso são determinadas em função de diversos fatores, tais como: declividade do terreno, formação do solo e sua estrutura, fertilidade do solo, entre outros. Não há média possível de ser calculada para toda uma propriedade, pois a classe de capacidade de uso é uma característica intrínseca do local levantado. Ora, para propriedades localizadas em regiões de relevo ondulado, teremos a ocorrência de várias classes de capacidade de uso na mesma propriedade, principalmente quando elas apresentarem grandes dimensões, sendo a média por propriedade, tecnicamente indevida e irreal.

Outro aspecto que deve ser considerado é que para disponibilizar a terra coberta de vegetação nativa para uso, e considerá-la terra nua, em primeiro lugar deveria ser explorada a floresta e em seguida deveria ser procedida a limpeza do terreno, operação conhecida como destoca. Acontece, porém, que a exploração de florestas em relevos acidentados nem sempre é tecnicamente recomendada e economicamente possível. Também a operação de destoca, que deve se seguir a exploração, é extremamente onerosa, aumentando seus custos em áreas de relevos mais acidentados.

Na publicação "AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS", no texto de autoria do Eng. Agrônomo Adilson José Magossi, há uma menção sobre as riquezas naturais das terras que exemplifica bem os motivos pelos quais as áreas onde predominam as aguadas e florestas naturais não alcançam valores de mercado maiores que as terras de cultura, conforme transcrevemos a seguir:

"RIQUEZAS NATURAIS

61. As aguadas são importantes nas glebas rurais, servindo para aumentar ou diminuir os preços das terras.

61.1. A diminuição ocorre quando existem muitos cursos d’água que exigem a construção de obras de artes para transpô-los ou quando as dimensões dos lagos ou lagoas existentes são significativas em relação à área total do imóvel.

62. As matas naturais, de maneira geral depreciam as terras de cultura, pois exigem despesas para a sua retirada; normalmente, o valor do produto obtido na mata não cobre os custos do desmatamento" (grifo nosso).

Além disso, a retirada da floresta em áreas declivosas e de altos índices de pluviosidade, condições características da Serra do Mar, acarretaria ao proprietário do imóvel a aplicação de vultosos recursos para conter os processos erosivos e deslizamentos decorrentes da retirada da proteção do solo.

É importante lembrar que o valor da floresta nativa existente num imóvel está agregado ao valor de mercado desse imóvel. O procedimento de cotar o valor da terra para depois somar o valor da floresta nativa, só encontramos nos processos de desapropriação, sendo desconhecido pelo mercado imobiliário.

Portanto, para estabelecer parâmetros comparativos, o perito deveria ter levantado as classes de capacidade de uso apenas para terras já desbravadas, obtendo os seus respectivos valores de mercado. Da mesma forma, deveria ter pesquisado imóveis com significativa ocorrência de matas, que são comuns naquela região, e estabelecer parâmetros comparativos de valores para essas áreas.

O desconto feito pelo perito judicial nos valores dos imóveis por ele pesquisados para se estabelecer um valor hipotético para a "terra nua", só teria lógica se ao chamado valor da "terra nua", fosse acrescido o valor de benfeitorias e cobertura vegetal (grifo nosso) para se chegar ao efetivo valor de mercado.

Valor de terra nua + Valor de benfeitorias + Valor da cobertura vegetal = Valor de mercado

Não é isso que se constata no laudo pericial. O valor da "terra nua" acrescido do valor da cobertura vegetal proporcionou ao valor do imóvel objeto da ação um aumento de mais de 30 vezes quando comparado com o valor corrente de mercado, chegando ao absurdo de US$ 5.752,72 por hectare (cálculo utilizando-se o valor do dólar de 31/08/88, data de encerramento do laudo pericial).

2.5) Dos valores de mercado

Para estabelecer um parâmetro de comparação entre o valor proposto pelo perito judicial e os valores praticados pelo mercado, foi realizada uma pesquisa no caderno de classificados do jornal "O ESTADO DE SÃO PAULO", na seção "Terras, sítios e fazendas", nos dias de domingo dos meses de junho, julho, agosto, setembro e outubro de 1988, portanto dois meses antes, no mês da conclusão e dois meses depois da data do encerramento do laudo pericial.

Foram levantados os valores de preço de venda de mercado de propriedades rurais na região. Os dados são apresentados no Anexo 3.

Para melhor comparação, os valores foram convertidos em dólar oficial, cotação de venda, vigente no dia do anúncio.

É importante ressaltar que os valores anunciados são para a venda da propriedade com sua respectiva cobertura vegetal e benfeitorias e, em muitos casos, com a inclusão de tratores e animais, característica da tradição de venda de imóveis rurais.

Como a pesquisa foi feita para um período passado (1988), não foi possível conhecer os locais dos anúncios. Optou-se por aumentar o número de amostras, cotejando-se mais de 300 ofertas de vendas de imóveis. Desse universo, procedeu-se a retirada dos anúncios que se repetiram e outros que se referiam a imóveis com características totalmente peculiares e diferenciadas, restando uma amostra de 161 ofertas.

Dos dados apresentados nota-se que conforme aumenta a área o valor por hectare do imóvel diminui, tendo-se uma tendência de estabilização à medida em que os tamanhos das áreas superam a classe de 500 ha.

Quadro 3 - Valor médio/ha considerando o tamanho da área.

Estrato de área (ha)   Nº de observações do estrato   Área média do estrato (ha)   Valor médio do hectare (US$)
< 100   69   44,31   610,96
100 a <200   55   143,35   351,31
200 a <300   16   248,05   345,70
300 a < 400   8   362,70   341,89
400 a < 500   7   428,69   286,64
> 500   6   832,48   183,31

Fonte: Jornal "O Estado de S.Paulo".

O quadro evidencia que quanto maior a área da propriedade menor o seu valor por hectare.

Destaque-se que nos valores da pesquisa já estão incorporados fatores que influenciam diretamente no preço referentes à localização da propriedade, benfeitorias, fertilidade do solo, classes de capacidade de uso, culturas existentes e cobertura florestal.

Destaque-se ainda que o valor de oferta em anúncios de jornal é sempre maior do que o valor do negócio efetivado. Assim, podemos concluir que o valor do imóvel objeto da avaliação deveria situar-se abaixo do valor médio de US$ 183,31 por ha, ou ainda, convertido na moeda corrente em agosto de 1988, valor abaixo de Cz$ 53.616,34 por hectare.

Apenas e tão somente para efeito de comparação, se considerarmos a área de 13.322 ha e o valor médio de US$ 183,31 por ha, o valor total da propriedade deveria situar-se abaixo de Cz$ 714.276.906,80 ou US$ 2.442.055,82. Comparado com o valor final proposto pelo perito judicial de Cz$ 22.191.396.926,00 constatamos que a diferença de valores é de mais de 30 vezes, caracterizando uma descabida e injustificada hiperavaliação da gleba, totalmente incompatível com seu justo valor.

2.6) Dos índices de preços utilizados

Na atualização de valores provenientes de épocas diferentes para agosto de 1988, visto que o período se caracterizava por inflação alta, o perito utilizou o IPC-FIPE, que julgamos inadequado para corrigir valores de terra, já que é índice usado para medir o custo de vida, como o próprio perito menciona, sendo formado por preços ao consumidor no município de São Paulo, abrangendo alimentação, despesas pessoais, habitação (aluguel), transportes (veículo próprio e transporte urbano), vestuário, saúde e educação.

A utilização de um índice de preços ao consumidor que abrange apenas o município de São Paulo para a atualização dos valores dos imóveis rurais não corresponde à realidade do mercado. À época, como ainda hoje, a atualização de valores desse tipo de ativo valia-se de índices mais completos e representativos, como por exemplo o Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna - IGP-DI - da Fundação Getúlio Vargas, composto pela ponderação de outros três índices, a saber: O Índice de Preços por Atacado - IPA, que congrega a oferta de bens industriais e agrícolas; o Índice de Preços ao Consumidor - IPC, que congrega preços do consumo de várias capitais brasileiras e, por fim, o Índice Nacional de Custo da Construção - INCC, que congrega a variação de preços no âmbito da construção civil.

Além disso, foi construída uma série com base em Dezembro de 1984=100, o que leva a erro, já que a própria FIPE tem sua série com base em 1977=100 e 1986=100. Por essa razão na comparação do índice atualizado e o publicado pela FIPE, há conflitos de valores (fls. 152). No período de junho a agosto de 1988 o acréscimo usado foi de 48,16% contra 46,77% publicado pela FIPE. Dessa forma, o valor daí decorrente é um valor estimado e não atualizado.

Diante do exposto fica evidenciado uma falha de procedimento que poderia ser evitada adotando-se um índice mais adequado. Para a atualização de preços dos imóveis rurais, poderia ter sido utilizado a evolução dos preços de terras rurais para o Estado de São Paulo, publicada periodicamente pelo Instituto de Economia Agrícola desde 1964.

2.7) Do inventário florestal

2.7.1) Do erro de amostragem.

O laudo do perito judicial valeu-se de unidade experimental (parcelas para amostragem) de 1.000 metros quadrados (20 x 50 metros). Como a área coberta com florestas foi por ele estimada em 10.500 hectares, esta área deveria ser dividida em 105.000 (cento e cinco mil) alternativas, devidamente localizadas em planta.

Para a escolha das parcelas a serem "de fato" mensuradas (do universo de 105.000), a utilização do critério de amostragem sistemática ou ainda o da aleatorização seriam os dois procedimentos estatísticos mais comuns.

No critério de amostragem sistemática as parcelas seriam pré-determinadas, conforme exemplo a seguir:

Quadro 4 - Exemplo de modelo de obtenção de amostras de forma sistemática.

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Na amostragem aleatorizada as parcelas devem ser previamente numeradas, sorteando-se aquelas a serem mensuradas, conforme exemplo a seguir:

Quadro 5 - Exemplo de amostragem aleatorizada simulando o resultado do sorteio daquelas que deverão ser mensuradas.

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Segundo o Professor Doutor Frederico Pimentel Gomes, especialista em matemática e estatística da Universidade de São Paulo, "a amostragem é a parte da estatística que nos ensina a obter amostras representativas de uma população" - (Amostragem no campo florestal. IPEF, Piracicaba, 1986, 52p). Como se observa, este procedimento não foi considerado na perícia.

O perito judicial adotou como correto o sistema de escolhas de amostras "onde o acesso era possível". Esse procedimento é totalmente inconsistente e desprovido de qualquer fundamentação técnica.

A seguir transcrevemos trecho do laudo pericial apresentado nos autos às fls. 168 volume 2, onde fica comprovado o procedimento adotado para amostrar o universo:

"6.1. - Tipo do inventário: por amostragem

Face a homogeneidade existente na tipologia florestal que recobre a propriedade, detectada no estudo aerofotogramétrico e levantamento preliminares no local, as amostras foram locadas espalhadamente pelo imóvel escolhendo-se os locais onde o acesso era possível (grifo nosso). As amostras, possuem áreas de 1.000 m2 cada, apresentando a forma retangular de 20m x 50 m.".

Ressalte-se que diante da afirmativa, acima grifada, feita pelo Engenheiro que elaborou o inventário florestal, o perito tinha elemento de convicção suficiente para desqualificar, de imediato, o inventário proposto.

O procedimento de determinação das amostras foi viciado na origem fazendo com que os números e valores gerados não tenham qualquer garantia de confiabilidade. Esse fato caracterizou um erro elementar de procedimento, inaceitável para um laudo pericial, tornando os números apresentados desprovidos de qualquer valor estatístico.

Note-se que em nenhuma parte do laudo o perito referencia ou localiza as "amostras espalhadas" impossibilitando qualquer aferição dos dados apresentados, caracterizando outro erro de procedimento.

Há que se considerar ainda que o estudo aerofotogramétrico citado deveria ter sido utilizado como ferramenta auxiliar na elaboração do inventário. Assim, a divisão da área em alguns estratos homogêneos, como por exemplo separando as áreas planas das de grande declividade, onde a ocorrência e dispersão das espécies são diferentes, faria com que as amostras pudessem ser corretamente posicionadas, melhorando sua representação do universo da população.

O mapa planimétrico da propriedade na escala 1:20.000 apresentado nos autos às fls 228 é apenas um "croqui" da área, não permitindo nenhuma aplicabilidade diante das necessárias precisões cartográficas. Estranhamente, em nenhum momento foi mencionado o emprego de folhas topográficas oficiais do Estado de São Paulo, na escala 1:10.000, elaboradas pelo Instituto Geográfico e Cartográfico, disponíveis desde 1977. Essas bases cartográficas ofereceriam a precisão compatível com o trabalho pericial, ao contrário da carta 1:50.000 que foi utilizada.

2.7.2) Da desconsideração da legislação florestal à época (1985)

Independentemente da área objeto da ação estar, ou não, inserida nos limites do Parque Estadual da Serra do Mar, pesava sobre os imóveis rurais daquela região, restrições legais que deveriam ser consideradas.

Era fundamental que fosse feita uma estratificação da área do imóvel que considerasse as restrições legais, tendo em vista que à luz da legislação da época de ingresso da ação, cada área (ou grupo de áreas) tinha uma forma de manejo regulamentada, sendo diferente, portanto, o fruto da exploração de cada uma e também o respectivo rendimento passível de ser auferido.

A classificação das áreas com suas respectivas formas de manejo, adotadas à época, são apresentadas no quadro a seguir:

Quadro 6 - Classificação das áreas segundo a legislação da época.

Área: Terras de culturas compreendidas às já desbravadas

Manejo permitido: Uso de acordo com as classes de capacidade de uso

Valor potencial: Áreas mais valiosas quando planas e de fertilidade elevada

Área: Terras de Pastagens

Manejo permitido: Uso de acordo com as classes de capacidade de uso

Valor potencial: Áreas em geral mais valiosas que as cobertas com florestas nativas, porém menos valiosas que as de culturas

Área: Florestas Nativas

Manejo permitido: Era permitida a exploração à corte raso, ressalvadas as áreas de reserva florestal obrigatória, as de preservação permanente e aquelas cuja declividade estava entre 25º e 45º

Valor potencial: Áreas mais valiosas dentre as florestadas, porém menos que as de pastagens

Área: Declividade entre 25º e 45º (art. 10º do Cód. Florestal)

Manejo permitido: Nas áreas com essa declividade só poderia ser praticada "extração racional de toras" , portanto caracterizando regime de manejo de rendimento sustentado

Valor potencial: Áreas com valores superiores às de preservação permanente (que não podiam ser exploradas), porém valor menor que as demais, já que suas condições de declividade são extremamente desfavoráveis a atividade agropastoril

Área: Reserva Florestal Obrigatória {na Mata Atlântica era de 50% da área da propriedade (art. 16 do Cód. Florestal)}

Manejo permitido: Em tese poderia ser utilizada sob regime de manejo de rendimento sustentado

Valor potencial: Áreas cujo valor situava-se entre as que poderiam ser exploradas à corte raso e aquelas cuja declividade estavam entre 25º e 45º

Área: Preservação Permanente (artigo 2º do Cód. Florestal)

Manejo permitido: Não era permitida a exploração

Valor potencial: Áreas de menor valor em relação às demais

Área: Outras

Manejo permitido: Essas terras compreendem as de estradas, carreadores, construções, açudes, etc.

Valor potencial: Normalmente essas áreas encerram os valores das terras que as circundam

Do quadro apresentado nota-se que todas as terras tem valor, contudo, em função das suas condições específicas, os valores podem e devem ser diferenciados.

No entanto, a estratificação foi ignorada imputando-se um valor genérico para toda a área coberta por floresta. Esse procedimento é inaceitável quando se deseja calcular a possibilidade de auferir renda, principalmente para propriedades com dimensões avantajadas, admitindo-se que o volume e respectivo valor da madeira explorável seria o mesmo para áreas extremamente diferenciadas.

Os mapas apresentados no Anexo 4 exemplificam apenas a estratificação referente à declividade (Art. 10 e Art.2º alínea "e" da Lei 4.771/65) e proteção das margens dos rios (Art.2º da mesma Lei, alínea "a") que deveria ter sido adotada.

2.7.3) Das espécies relacionadas no inventário, sua dispersão e distribuição na floresta.

A Mata Atlântica possui alta diversidade biológica com o padrão de distribuição das espécies determinado, em geral, pela latitude, longitude e altitude e, em particular, pelos micro-ambientes locais, não podendo de maneira nenhuma ser considerada homogênea. Exemplo clássico é a distribuição geográfica do pau-brasil (Caesalpinia echinata Lam.) típico de Mata Atlântica, que ocorria do nordeste brasileiro até o Estado do Rio de Janeiro, não havendo registro de sua ocorrência natural do Estado de São Paulo para o sul.

A aparente homogeneidade da vegetação referida pelo executor do inventário florestal deve-se à metodologia inadequada e amostragem equivocada.

Na tabela 01, do inventário apresentado pelo perito, contida às fls. 176 ("Relação das espécies madeireiras de 1ª e 2ª classes encontradas nas amostras do inventário florestal"), são citados 28 nomes populares de plantas e correlacionados com nomes científicos de espécies ou gêneros de plantas, não apresentando nenhuma explicação de como foi feita a identificação. Segundo a bibliografia citada (referência nº4 - Manual de Identificação das Principais Madeiras Comerciais Brasileiras - chave de classificação), seria necessário retirar amostras da madeira (lenho) para identificação, visto que tal método baseia-se na análise anatômica da madeira. Não há informação se estas amostras foram feitas, ou se foi utilizado outro sistema de classificação.

A identificação de plantas pelo nome popular é inadequada e não confiável, pois além de um nome poder ser utilizado para várias plantas, uma planta pode ter vários nomes ou o mesmo variar de região para região. A utilização de nomes populares e mesmos de nomes comerciais de madeiras, pode levar a erros de identificação, sendo os mais freqüentes: erro devido à presença de características semelhantes entre espécies diferentes; uso de nome de espécies já conhecidas em espécies desconhecidas e erro devido ao uso de uma característica da planta ou da madeira, como sendo o seu nome.

Para um técnico, uma planta só está identificada quando é reconhecida pelo seu nome científico. Assim, em qualquer lugar do mundo, com certeza, estaremos falando da mesma planta. Por exemplo: a espécie Caesalpinia echinata Lam.. Conhecemos o gênero (Caesalpinia), o epíteto específico (echinata) e o autor (Lam.), ou seja, o botânico que pela primeira vez descreveu a planta como espécie nova para ciência. Essa descrição é feita com base em uma amostra herborizada da planta (excicata) que foi designada como typus (material que deu base à descrição da planta) e está depositada em instituição oficial (Herbário). Por fim, feita a diagnose (descrição da planta em latim), o botânico efetivamente publica a sua descoberta.

Um gênero pode ter várias espécies. A abreviatura "sp" é utilizada quando se conhece o gênero ao qual a planta pertence, mas não se conhece a espécie. Por exemplo: a árvore conhecida como Ipê roxo é a Tabebuia avellanedae Lorentz ex Griseb., onde o primeiro nome "Tabebuia" se refere ao gênero e o segundo nome "avellanedae" à espécie. Uma das espécies é o Ipê amarelo é a Tabebuia pulcherrima. Logo quando nos referimos a Tabebuia sp, estamos englobando todas as espécies de Tabebuia, quer seja o Ipê roxo, o amarelo, o rosa, o branco, ou outras espécies menos populares, que no caso das Tabebuias somam cerca de 100. Como as plantas são diferentes, a qualidade da madeira também o é, podendo ser parecida quando comparada com outra do mesmo gênero, ou absolutamente distinta.

Feitas estas considerações, verifica-se que o conteúdo da tabela nº 01 não é aceitável, pois apresenta vários problemas, entre os quais questiona-se a classificação das madeiras em 1ª e 2ª categorias, sem o conhecimento das espécies, e quais foram os critérios de identificação utilizados.

A utilização de nome popular para identificação das espécies levou a erros na listagem, apresentando espécies para as quais não há registro de ocorrência natural no Estado de São Paulo ou, mesmo ocorrendo naturalmente no Estado, pertencem a outras tipologias vegetais que não a Mata Atlântica de encosta, ou ainda são raras, ou têm distribuição restrita à determinadas condições, portanto não podem estar "uniformemente" distribuídas pela propriedade.

A seguir descrevemos alguns dos principais erros encontrados:

  • ANGELIM - Vataireopsis araroba (Aguiar) Ducke

    Conforme pode-se verificar na própria bibliografia referida pelo autor do inventario florestal, essa espécie ocorre em Minas Gerais e Espírito Santo, não havendo registro de sua ocorrência natural em São Paulo;

  • ARATICUM - Anona sp.

    Espécie não identificada, não podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;

  • BICUIBA - Virola sp.

    Espécie não identificada, não podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;

  • BOLEIRO - Crataeva tapia L.

    Espécie encontrada na restinga do Rio de Janeiro não havendo referência para sua ocorrência na floresta de encosta, não podendo ser considerada de distribuição uniforme pela floresta;

  • CANELAS - Ocotea sp. e Nectandra sp.

    Espécies não identificadas, não podendo ser classificadas como de primeira ou segunda categoria;

  • CAUBI - Newtonia glasiovii (Harms) Bukart

    É espécie de ocorrência rara que ocorre nos terrenos úmidos de matas originais, com pouco aclive e de drenagem lenta (Flora Ilustrada Catarinense), não podendo ser considerada de distribuição uniforme na floresta;

  • CEDRO - Cedrela sp.

    Espécie não identificada, não podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;

  • FIGUEIRA - Ficus nymphaepholia P. Miller

    Espécie de ampla distribuição na Amazônia e Brasil Central, mas não referida para a Mata Atlântica;

  • GABIROBA - Campomanesia corymbosa - Nome atual: Campomanesia pubescens (A. P. De Candolle) Berg.

    Espécie de Cerrado;

  • GUARAPICICA - Vochysia laurifolia Warm.

    Espécie de Mata Atlântica, mais comum no Vale do Ribeira - Sul do Estado de São Paulo, onde ocorre formando pequenos maciços, nas capoeiras altas de planície e início de encosta, não podendo ser considerada de distribuição uniforme na floresta;

  • IMBIRA - Lonchocarpus guilleminianus (Tul.) Malme

    Espécie de mata semi decídua (interior do Estado de São Paulo). Não ocorre na Mata Atlântica de encosta;

  • IMBIRUSSU - Daphnopsis sp.

    Espécie não identificada, não podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;

  • IPÊ - Tabebuia sp.

    Espécie não identificada, não podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;

  • LEITEIRO - Brosimum sp.

    Espécie não identificada, não podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;

  • MAMONINHO - Esembeckia sp.

    Espécie não identificada, não podendo ser classificada como de primeira ou segunda categoria;

  • MILHO COZIDO - Maprounea guianensis Aubl.

    É referida para a Amazônia e para o Espírito Santo;

  • PEROBA - Aspidosperma polyneuron Muell. Arg.

    No Estado de São Paulo é comum na região sudoeste, ao longo da Bacia do Rio Paraná. Não ocorre na Mata Atlântica de encosta;

  • SANGUE ALDRAGO - Pterocarpus violaceus Vog.

    Ocorre na Mata Atlântica, nas várzeas e início de encostas, não podendo ser considerada de distribuição uniforme na floresta;

  • PALMITO - Euterpe edulis Mart.

    Também não apresenta distribuição uniforme, é mais frequente na planície costeira em fundos de vales e nos morros, até meia encosta.

Como na identificação das espécies foram constatados vários erros, a distribuição em madeiras de 1ª e 2ª categorias constante do laudo também fica prejudicada, pois uma madeira de 2ª pode ter sido erroneamente classificada como de 1ª ou vice-versa.

Silva e Leitão Filho (1982) efetuaram levantamento fitossociológico na Mata Atlântica de encosta em Ubatuba, área preservada da Estação Experimental do Instituto Agronômico, com coletas de material botânico (as amostras se encontram depositadas nos Herbários da Universidade de Viçosa - MG e da UNICAMP). Esse levantamento apresentou composição florística bastante diversa do inventário florestal apresentado pelo perito. Constatamos que das 123 espécies encontradas em hum hectare pela equipe dos pesquisadores supracitados, apenas 5 espécies e 7 gêneros (com espécies diferentes) são comuns ao inventário florestal.

A discrepância entre o levantamento fitossociológico e o laudo pericial confirma que as informações de ocorrência, identificação e dispersão das espécies contidas no laudo, são absolutamente inconsistentes, indicando que não foi realizado nenhum procedimento técnico de identificação botânica.

Diante do exposto fica evidente que o perito incorreu em erro grave ao identificar espécies não ocorrentes na Mata Atlântica, prejudicando qualquer avaliação daí decorrente.

2.7.4) Dos erros de cálculo constantes do inventário florestal.

Ao analisar os cálculos do inventário foi constatada a expressiva presença de 36 erros aritméticos que comprometem a consistência da avaliação do imóvel em questão.

Independentemente da influência desses 36 erros aritméticos no resultado final da perícia, sua simples ocorrência denota que tal trabalho foi realizado sem o devido rigor técnico, nem tampouco passou por uma revisão, que poderia identificar erros tão elementares.

O Quadro 7 apresenta as incorreções mencionadas:

Quadro 7 - Resumo dos erros aritméticos.

PÁGINA3 TABELA INFORMAÇÃO
178 03 soma incorreta do no de árvores / espécie:
    Araribá = 24 (e não 25)
    Boleiro = 18 (e não 19)
    Guarapicica = 5 (e não 4)
    total = 500 (e não 501)
    soma incorreta do no de árvores / amostra:
    amostra 01 = 30 (e não 31)
    amostra 12 = 21 (e não 20)
    amostra 13 = 22 (e não 23)
180 05 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 2 = 1,54 m3 (e não 1,67)
    árvore no 12 = 2,58 m3 e não 0,33)
    árvore no 15 = 0,63 m3(e não 0,83)
    árvore no 23 = 0,45 m3(e não 1,70)
181 06 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 3 = 0,38 m3(e não 0,45)
    árvore no 17 = 0,48 m3(e não 0,38)
    árvore no 27 = 0,48 m3(e não 0,49)
182 07 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 2 = 0,38 m3(e não 6,25)
    árvore no 17 = 0,99 m3(e não 1,92)
    árvore no 20 = 0,95 m3(e não 0,79)
183 08 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 1 = 1,10 m3 (e não 0,48)
    árvore no 11 = 0,58 m3(e não 0,45)
    árvore no 30 = 12,06 m3(e não 4,71)
    árvore no 34 = 2,34 m3(e não 0,78)
185 10 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 14 = 0,76 m3(e não 0,66)
    árvore no 21 = 0,36 m3(e não 0,50)
    árvore no 35 = 0,34 m3(e não 0,26)
186 11 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 3 = 0,38 m3(e não 0,98)
    árvore no 21 = 5,28 m3(e não 5,22)
187 12 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 20 = 0,45 m3(e não 0,41)
189 14 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 10 = 2,31 m3(e não 1,61)
    árvore no 22 = 3,93 m3(e não 3,97)
190 15 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 22 = 0,63 m3(e não 0,12)
191 16 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 6 = 1,09 m3(e não 0,83)
    árvore no 24 = 0,51 m3(e não 0,60)
194 19 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 12 = 0,61 m3(e não 1,61)
195 20 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 21 = 0,43 m3(e não 0,23)
197 22 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 7 = 0,73 m3(e não 0,70)
198 23 cálculo incorreto do volume / árvore da amostra:
    árvore no 13 = 1,23 m3(e não 1,18)


2.7.5) Do volume de produtos florestais apresentados pelo perito.

O perito judicial também atuou na ação de indenização movida contra a Fazenda do Estado pelo Senhor proprietário 14, antigo proprietário de uma das áreas que, segundo o mapa apresentado no laudo, está sobreposta à área objeto do presente processo.

Naqueles autos (processo nº 109/82 - Comarca de Cunha) o perito entendeu desnecessário elaborar um inventário florestal, valendo-se das informações de outro, elaborado para o processo 892/79 da 2ª vara da Fazenda Estadual, ação de indenização contra a Fazenda do Estado movida pelo proprietário 4, assim relatando às fls. 171 e 172, do processo 109/82:

"A utilização desse levantamento florestal decorreu da especial circunstância constatada pela perícia que vistoriou, nesse detalhe, ambos os imóveis, encontrando grande semelhança, ou mesmo identidade entre eles e nos demais processos já referidos diz respeito, tanto à cobertura florestal, como também na concentração de espécimes de madeira comercializáveis existentes nesses imóveis.

Essa semelhança é facilmente justificável, porque, ambos os imóveis, o tratado nesses autos e aquele do Vale do Rio Manso, se situam no mesmo maciço da cordilheira da Serra do Mar, sendo insignificante a distância de 60 Km entre eles, no que diz respeito à formação vegetal."

Porém, apenas para efeito de argumentação, se tal afirmação pode ser considerada razoável, a comparação entre os volumes de madeira obtidos nos inventários da propriedade 4 e da Autora demonstram a completa discrepância entre os valores dos inventários florestais.

Antes da comparação, esclarecemos que para o cálculo do volume de madeira comercializável, em pé na floresta (regime de matagem), é necessário aplicar os fatores de correção5 quanto à forma e casca.

O quadro a seguir apresenta algumas comparações entre os inventários da propriedade 4 e da Autora, lembrando-se que ambos foram apresentados pelo mesmo perito judicial e para parte da mesma área em questão, já que, segundo o mapa apresentado no laudo pela autora, a área do Senhor proprietário 1 é sobreposta a área do presente processo.

Quadro 8 - Comparação entre os inventários.

DADOS COMPARATIVOS   AUTORA     PROPRIEDADE 4
Número médio de árvores por ha com DAP superior a 10 cm   500     235***
Volume médio de madeira expresso em m3/ha*   711,70**     167,56

* Sem aplicação dos fatores de forma e de casca

** Informação calculada através dos dados do inventário florestal feito para o processo da Autora.

*** Informação calculada através dos dados do inventário florestal feito para o processo da Propriedade 4.

Dos dados apresentados no quadro acima nota-se grande distorção em relação ao número médio de árvores por hectare e também entre o volume médio de madeira.

O Gráfico a seguir ilustra a comparação apresentada no Quadro 8:

Gráfico 2 - Comparação entre inventários florestais feitos em áreas de Mata Atlântica.

1-graf-6.gif (4493 bytes)

Levantamento florestal6 feito em área de Mata Atlântica no Parque Estadual Carlos Botelho, pelos Engenheiros Dammis Heinsdijk e João C.C. de Campos, editado como "Programa de Manejo das Florestas de Produção Estaduais" na revista Silvicultura em São Paulo - vol. 6 - nos fornece mais um parâmetro do potencial de produção da área de Mata Atlântica, inclusive com a percentagem de cada produto da mata, apresentado no quadro a seguir:

Quadro 9 - Levantamento Florestal feito no Parque Estadual Carlos Botelho.

VALORES APRESENTADOS   Volume m3   Porcentagem**
Volume de madeira (m3/ha) com aplicação dos fatores de forma e de casca (madeira comercializável)   140   100%
Volume de madeira de primeira   43   30,7%
Volume de madeira de segunda   19   13,6%
Volume de lenha   58   41,4%
Volume de lenha da copa das árvores   20*   14,3%

* valor calculado admitindo-se a mesma conversão de esteres em metro cúbico utilizada para a lenha.

** calculado em relação ao volume total.

Também na literatura consultada não encontramos nenhuma referência a tão altos volumes de madeira por hectare, como os indicados pelo perito.

Apresentamos a seguir, um gráfico comparativo entre o inventário de Carlos Botelho e o da Autora, referente aos volumes de madeira por hectare, onde é considerado o fator de forma, que demonstra a discrepância a maior apresentado no laudo da Autora.

GRÁFICO 3 - Comparação entre os inventários florestais da Autora e Parque Est. Carlos Botelho

1-graf-7.gif (5767 bytes)

Nota-se claramente que o volume de madeira de segunda obtido através do inventário da Autora é, sozinho, quase o dobro do volume total de madeira encontrado no inventário de Carlos Botelho. Mesmo considerando o provável erro de classificação das madeiras de primeira e segunda no inventário da Autora, a discrepância acima apontada não se justifica.

2.7.6) Dos valores imputados aos produtos florestais.

A origem da tabela que o perito utilizou para obter os preços está relacionada com a exploração de produtos florestais em algumas áreas públicas administradas pelo Instituto Florestal, hoje órgão da Secretaria do Meio Ambiente, à época da edição da portaria, vinculado à Secretaria da Agricultura e Abastecimento do Estado de São Paulo.

Tais áreas são distantes dos contrafortes da Serra do Mar, distribuídas pelo Planalto Paulista e, em sua grande maioria, em ótimas condições de acesso, com boa infra-estrutura viária interna, além de estarem situadas em regiões de relevo plano ou suave ondulado.

Assim, para utilizar-se daquela portaria, o perito judicial deveria adequar os valores às condições do imóvel em tela já que seu relevo era extremamente desfavorável, as condições de acesso eram ruins, além de não existir infra-estrutura viária interna ao imóvel.

Por outro lado, o valor utilizado para o produto florestal "lenha" está errado, sendo Cr$ 8.000,00/m3 e não Cr$ 16.000,00/m3, pois não considerou a instrução contida na própria portaria de atribuir o desconto de 50% quando em regime de "matagem".

3) Da documentação comprobatória de domínio

3.1) Dos registros públicos da propriedade

A equipe de trabalho, em uma primeira informação técnica, manifestou-se indicando duas sobreposições à área objeto da ação de indenização, com base em cópia reduzida de planta planialtimétrica, adotada no laudo do perito judicial.

Posteriormente em 16/06/97 a equipe teve vista aos volumes 2 e 3 do processo judicial, além de receber no dia 19/06, da Procuradoria Geral do Estado, cópia de outros documentos que tratam do domínio da área em questão.

Para subsidiar os trabalhos relativos à questão da dominialidade da área objeto da ação, foi efetuado levantamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Ubatuba. Foi realizada uma análise da matrícula nº 6.768 relativa ao imóvel, junto ao Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Ubatuba, aberta no dia 26 de setembro de 1978 em nome de Cia…. Nessa matrícula já se constata a primeira irregularidade, pois muito embora conste que a metade do imóvel pertence ao primeiro proprietário, Espólio de … e esteja "transcrita" no Livro 4-A, sob o nº 935, não se trata, à evidência de transcrição, mas sim de inscrição, lançada no livro IV de registros diversos, imprestável para transmitir o domínio, estando assim rompida a cadeia sucessória do título aquisitivo, padecendo a matrícula em nome dos Autores de vício insanável, sendo portanto nula de pleno direito.

Acresce que na descrição do imóvel contida na matrícula nº 6.768 não há qualquer referência a confrontantes, como exigido na lei (Art. 225, da Lei nº 6.015/73), além do que verifica-se que a área corresponde a uma sesmaria com 6.600 (seis mil e seiscentos) metros de testada, por 13.200 (treze mil e duzentos) metros da frente aos fundos, resultando numa área retangular, como eram as sesmarias, com 8.712 (oito mil setecentos e doze) hectares e não, como erroneamente consta da matrícula, com 13.322 (treze mil, trezentos e vinte e dois) hectares, havendo aí evidente erro aritmético, restando igualmente imprestável o título apresentado pelos autores.

Dessa forma, seja pela falta de continuidade do registro, seja pelos evidentes erros materiais contidos nos atos cartorários, tudo minuciosamente esclarecido no trabalho, cuja cópia anexamos ao presente - Anexo 5, verifica-se a indiscutível invalidade dos títulos apresentados pelos autores para comprovar seu domínio sobre a área objeto da ação, sugerindo-se que a Procuradoria Geral do Estado tome as providências indicadas no corpo do trabalho para o cancelamento dos registros e o reconhecimento da nulidade das matrículas e da transcrição dos títulos.

4) Outros documentos que tratam do potencial de aproveitamento do imóvel reconhecido pela autora

4.1) Das limitações técnicas para o uso da área

Em 16 de julho de 1982, portanto 2 anos antes do ingresso da presente ação indenizatória, a Autora protocolou junto ao Instituto Florestal ofício solicitando certidão onde fosse informado que o imóvel estaria inserido nos limites do Parque Estadual da Serra do Mar, para tanto juntou dois documentos:

a) Carta do INCRA CR(08) C915/82

b) Laudo elaborado pelo Engenheiro Agrônomo …, em que constava uma planta de localização.

Do laudo apresentado pelo citado engenheiro, cuja cópia da parte descritiva do mesmo encontra-se no Anexo 6, destacamos:

Análise das terras do imóvel em estudo face à Lei 4.771 - Código Florestal

A) Cobertas por matas de Preservação Permanente - art. 2º alíneas a, c, d, e: 3.800,00 ha;

B) Cobertas por matas em encostas com inclinação entre 25º e 45º: 4.630,00 ha;

C) Terras planas e de inclinação inferior a 25º: 5.016,00 ha.

A seguir transcrevemos os comentários do engenheiro em relação ao total das áreas constantes do item "C" supracitado:

"Das terras planas, da ordem de 10% da área total, cerca de 300,0 Ha constituem área encharcada e/ou inumdável, sem possibilidade de drenagem a nível da propriedade.

Não fosse a existência do Parque Estadual da Serra do Mar, ainda assim, por força de disposições legais, apenas 50% da área acima, ou 2.508,00 ha (Lei 4.771/65 art. 16 alínea b e Portaria 13/66 item 3 do Serviço Florestal da Secretaria da Agricultura do Estado de São Paulo - Anexo VII e VIII) poderiam ser desmatados." .

Este fato é de suma importância para esclarecer que a referida Autora já tinha tomado conhecimento, de forma espontânea, das limitações técnicas e legais impostas à área, mesmo relevando-se a criação do Parque.

A documentação citada consta do processo SMA nº 41.222/97.

5) Conclusão

As incoerências e imprecisões contidas no laudo, conforme a análise apresentada, evidenciam sua total inconsistência técnica, quer por informações incorretas, quer pela omissão de elementos relevantes ou ainda pela negligência no tratamento dos dados necessários para a correta avaliação. No entanto, antes de concluir sobre o laudo pericial, é importante ressaltar que os dois principais vícios apontados na análise dominial, falta de continuidade na cadeia sucessória do título e ausência de referência às confrontantes, esta já exigida por lei (Lei nº 6015/73 art. 225 § 2º), impõe a invalidade do título, independente de ação direta, tal como dispõe o artigo 215 da mesma lei. Não menos importante são os erros materiais apontados pelas diferenças de tamanho do imóvel, apresentadas no corpo do relatório.

Diante do exposto, para que a ação possa se desenvolver a bom termo, é necessário dirimir os pleitos judiciais e administrativos que pesam sobre o imóvel (sobreposições), além de esclarecer a questão dominial, evitando que recursos públicos venham a ser desembolsados indevidamente.

Em relação ao laudo pericial, a falta de correlação entre o título dominial apresentado e a planta deveria ter sido apontada pelo perito desde o início dos trabalhos, suspendendo-se a realização da avaliação até a elucidação da questão.

Sem elementos para estabelecer a localização precisa do imóvel e sua correta dimensão, o laudo avaliatório optou, infundadamente, por considerar como correta a área de 13.322 ha, que não encontra correspondência em qualquer descrição nos títulos, como demonstrado.

Estas contradições não foram consideradas pelo perito. No entanto, tais elementos se fazem de fundamental importância, pois a localização exata e a dimensão também exata são pontos de partida para uma avaliação correta.

Exorbitou o perito em suas atribuições quando decidiu considerar, arbitrariamente, a maior área como sendo a correta, errando também em não levar este fato ao conhecimento do Juiz que o nomeou.

Tal decisão errônea tornou-se mais grave quando ao responder aos quesitos nº 1 e 2 da autora, o perito afirmou, peremptoriamente, que o imóvel sub judice estaria compreendido dentro dos títulos da autora e dentro do Parque Estadual da Serra do Mar, exceto 77 ha (fls. 144 dos autos), omitindo, injustificadamente dos autos, informação cabal para o desenvolvimento do processo.

Em relação às sobreposições de áreas apontadas no corpo deste relatório, avulta aquela referente à do Senhor proprietário 1. Em primeiro lugar, pelo fato do perito nomeado ter sido o mesmo nas duas ações e, em segundo lugar, por apresentar resultados extremamente díspares em relação ao volume madeireiro referente a mesma cobertura florestal.

O fato do perito já ter vistoriado a área por ocasião da ação do proprietário 1 deveria ter sido informado, imediatamente, ao Juiz da causa.

Assim, de maneira incompatível com os procedimentos corretos que deveriam subsidiar o processo judicial, a avaliação daí decorrente restou comprometida.

Não bastasse isso, a incontestável quantidade de erros do inventário florestal, evidenciados neste relatório, tanto os erros de procedimentos técnicos quanto outros mais elementares, resultaram em erro material evidente, demonstrado, principalmente, por relacionar espécies que não ocorrem na Mata Atlântica daquela região, bem como pelo superestimado volume de madeira indicado.

Isto posto, o inventário apresentado fica invalidado, comprometendo, consequentemente, o valor total sugerido para a indenização do imóvel.

Também o procedimento utilizado pelo perito de separar o valor da floresta nativa do valor da terra, revelou-se equivocado tendo servido como base para a hiperavaliação da gleba, resultando no valor total por hectare próximo a 30 vezes os valores correntes de mercado à época. Só encontramos tal procedimento nos processos de desapropriação direta ou indireta, gerando, quase sempre, valores exorbitantes em detrimento do erário.

Não obstante às normas aplicáveis decorrentes da criação do Parque Estadual, esta área já se encontrava afetada por limitações de uso amparadas em normas jurídicas, especialmente às advindas dos Códigos Florestais de 1934 e 1965, e em recomendações técnicas de severas restrições à remoção da cobertura florestal e ao uso, a exemplo daquelas indicadas pelas classes de capacidade de uso das terras.

A preocupação com a proteção do manto florestal das escarpas da Serra do Mar remonta ao período colonial, quando em 26 de outubro de 1796, através da Carta Régia e das Cartas Complementares de 13 de março de 1797, já declaravam de "propriedade da Coroa todas as matas e arvoredos à borda da costa ou de rios que desemboquem imediatamente no mar, e por onde jangadas se possam conduzir as madeiras cortadas até as praias".

Em 20 de junho de 1961, o Decreto Federal nº 50.813, declarou protetoras as florestas, tanto de domínio público como as de domínio privado, existentes ao longo da encosta Atlântica das Serras Geral e do Mar.

A criação do Parque Estadual da Serra do Mar veio apenas efetivar a consolidação das medidas de proteção anteriormente definidas de forma abrangente, estabelecendo seus limites geográficos.

No caso em tela, o gravame sobre as terras revestidas por florestas nativas, e consequentemente sobre o seu valor econômico, é perfeitamente pertinente e inclusive corroborado pelo documento apresentado em 1982 ao Instituto Florestal pela própria interessada, onde pretendia a isenção do Imposto Territorial Rural sobre aquele imóvel. Nesse documento, a autora, de forma expontânea e inequívoca, reconhece as limitações de exploração e de uso da área, fatores que deveriam estar refletidos na fixação do justo valor da propriedade.

Numa correta avaliação, todas as áreas, inclusive as que sofrem restrições de uso impostas pelas recomendações técnicas e restrições legais, devem ser adequadamente valoradas e indenizadas. Se não se pode admitir o "puro e simples" confisco de terras particulares cobertas com floresta nativa, com igual razão não se pode admitir que elas sejam comparadas, e colocadas numa situação superior, às melhores terras produtivas do país (acrescidas de suas culturas e benfeitorias), rompendo-se o limiar do justo valor, levando a enriquecimento indevido do patrimônio particular em detrimento do patrimônio da coletividade.

Não bastasse o dano irreparável ao erário, a comprometer irremediavelmente os necessários investimentos do Estado em outras áreas de prestação de serviços públicos, as indenizações milionárias, incompatíveis com o justo valor da propriedade privada previsto na Constituição, acabarão por comprometer igualmente a implementação da Política Nacional de Meio Ambiente, principalmente no que diz respeito à implantação dos Espaços Territoriais Especialmente Protegidos, indispensáveis para assegurar a biodiversidade e a garantia da qualidade de vida da presente e futuras gerações, tal como impõe expressa disposição contida no artigo 225 da Carta Magna e nos Tratados e Convenções internacionais firmados pelo nosso País.

É o que temos a relatar.

SÃO PAULO, 03 DE SETEMBRO DE 1997.

Ana Fernandes Xavier

Geógrafa - Analista de Recursos Ambientais

Augusto Miranda

Advogado - Assessor Técnico

Claudete Marta Hahn

Eng.Agrônoma - Assessora Técnica

Elisabete Aparecida Lopes

Bióloga - Pesquisadora Científica II

Hélio Yoshiaki Ogawa

Eng.Agrônomo - Pesquisador Científico V

Leonam Bueno Pereira

Economista - Analista de Recursos Ambientais

Luiz Concilius Gonçalves Ramos

Eng.Agrônomo - Diretor Técnico

Paul Frans Bemelmans

Eng.Agrônomo - Pesquisador Científico IV

Paulo de Mello Schwenck Júnior

Eng.Agrônomo - Assessor Técnico

Ricardo Leonel D’Ércole

Eng.Florestal - Assessor Técnico

6) Termo de encerramento

Este documento, Relatório sobre a Avaliação na Ação de Indenização da … ( A Autora)…, processo n.º 158/85 UBATUBA, contém 66 (sessenta e seis) páginas e 6 (seis) anexos, devidamente rubricados.

7) Bibliografia consultada

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