Sumário: 1. Introdução. 2. Laudo pericial.
2.1. Descrição da área. 2.2. Critérios para avaliação da terra nua. 2.3. Avaliação
da cobertura vegetal. 2.4. Recomposição do dano ambiental. 2.5. Conclusão.
1. Introdução
O deslinde dos argumentos fáticos desenvolvidos na inicial e em
contestação das ações de desapropriação ambiental é objeto, em regra, de prova
pericial que dimensionará a área, descrevendo suas características, e lhe atribuirá
valor.
Por já estarem consagrados os critérios e os procedimentos que
redundam na elevação vertiginosa dos valores, na maioria das vezes desfavoráveis ao
Estado, os proprietários apenas se preocupam em aumentar mais ainda as avaliações, por
seus assistentes técnicos, de modo a referendar a avaliação do próprio perito judicial
que, via de regra, lhes é também extremamente benéfica. Assim, sob o argumento de que
se trata de "prova técnica", procuram impedir as intervenções do Estado
tendentes a desfigurá-la.
Cabe ao Estado a espinhosa tarefa de demonstrar que os critérios
adotados são espúrios e deturpam o real valor da propriedade, de modo a possibilitar o
exame, até junto ao STF, da alegação de injustiça da indenização que vier a ser
fixada.
Na realidade, por mais refratária que tenha sido a jurisprudência
até a pouco, denota-se a candente preocupação de se estabelecer contornos mais
adequados, encartando os valores dentro de lindes palatáveis. Nesse contexto, a atuação
da Procuradoria é visceral, a fim de lograr que constem dos autos elementos de
convicção suficientes a modificar os critérios normalmente adotados nas avaliações,
possibilitando a utilização de juízos mais racionais, lógicos e realistas. Assim,
afigura-se imprescindível enfatizar e fazer constar dos autos documentação que
comprove:
a) tratando-se de área rural, o valor atribuído para efeitos de ITR;1
b) se urbana, o valor venal atribuído pelo Município;
c) o valor de aquisição, devidamente atualizado para a data do laudo;
d) o valor declarado pelo proprietário na sua Declaração de Bens; e
e) o valor de mercado de áreas análogas situadas na região, atestado
por corretores de imóveis, se possível, ouvidos em audiência, e também apurados por
documentação fidedigna (escrituras e contratos de venda de áreas próximas), anúncios
de jornais, levantamentos do Instituto de Economia Agrícola da Secretaria da Agricultura.
Tais documentos poderão amparar as argumentações sobre a irrealidade
da avaliação efetuada pelo perito judicial. Inocorre, na região do Litoral Norte, uma
padronização de valores tal e qual sucede na região de Santos (comissão de peritos
Juréia-Itatins).
É importante, em todos os casos, deixar expresso o inconformismo com
os critérios que albergam as superavaliações, que serão a seguir examinados,
defendendo-se que o Estado não deve ser condenado a pagar mais do que o valor de mercado
do imóvel, apurado em relação ao de comercialização de áreas análogas.
2. Laudo Pericial2
Diante do compêndio de que se constituiu o laudo pericial, normalmente
integrando vários volumes dos autos, afigura-se improdutivo questionar todas suas
assertivas. Convém, ao invés, eleger alguns pontos de maior relevo para concentrar os
esforços, na tentativa de fazer com que o perito reconsidere suas conclusões ou, ao
menos expresse, em aditamento ao laudo, cálculos considerando os valores que forem
documentalmente comprovados, como, por exemplo, o valor da madeira, por meio de
declarações de madeireiras e do Instituto de Pesquisas Tecnológicas da USP.
Feito esse apanhado geral da matéria, parece oportuno dimensionar mais
aprofundadamente os aspectos práticos e aqueles que propiciam à prova
"técnica" a fixação de estratosféricos valores.
Cabe aos profissionais habilitados incumbidos da perícia, proceder a
estudo minucioso de todos os aspectos de interesse, inserindo-os em laudos que, após
criticados pelas partes, subsidiarão as conclusões judiciais. Para possibilitar o
aprofundado exame dos aspectos capitais desse trabalho, cuja variedade e quantidade de
dados é verdadeiramente imensa, seria de todo conveniente subdividir a perícia em duas
etapas distintas.
A experiência tem demonstrado que, dado o volume de informações que
esses trabalhos acabam trazendo, resta muito prejudicada a aferição dos aspectos
primordiais alusivos à regularidade dominial e à configuração física da área, que
acabam sendo relegados a segundo plano, à vista dos abusivos valores que tem sido fixados
nas avaliações.
De fato, a singela descrição da gleba e dos títulos aquisitivos não
basta para concluir pela regularidade dominial, tanto assim que se multiplicam ações e
procedimentos visando desconstituir decisões antigas, em razão de nulidades de títulos
e de registros, ou de sobreposições de áreas, matérias não examinadas nos trabalhos
periciais, cuja ênfase sempre foi apenas a avaliação, que, dado ao seu vulto, acabou
dominando as atenções dos operadores do direito.
Assenta-se essa proposição, cujo disciplinamento poderia ser
regulamentado pela douta Corregedoria Geral de Justiça, na experiência de que o acúmulo
de informações e dados ordinariamente aglutinados nos laudos, perfazendo centenas de
páginas e documentos, acaba por dificultar, se não inviabilizar, o aprofundamento da
discussão relativa aos viscerais aspectos da demanda atinentes à área e sua
titulação.
De fato, diante de valor exorbitante, respaldado em esdrúxulos
critérios adredemente preparados, cuja infidedignidade deve, com o máximo empenho, ser
realçada, fica totalmente prejudicada a concentração da discussão nos aspectos nodais
alusivos à regularidade dominial, mormente em relação à observância dos princípios
da especialidade, continuidade e conformação da área física ao respectivo título,
dificultando a espinhosa missão de examinar e concluir acerca das inúmeras informações
que são desorganizadamente inseridas em vários volumes de autos.
Daí porque convém que a efetiva existência e configuração da área
e sua regularidade documental sejam primeiramente concluídos para, somente após,
proceder-se à discussão de seu valor.
É sabido que há gritantes falhas e vícios nos registros
imobiliários, especialmente em áreas ermas, inacessíveis e cobertas de matas, tais e
quais as que compõe os Parques Estaduais e áreas preservadas, que constituem objeto da
matéria ora em análise. Não tendo sido jamais ocupadas, é nítida a dificuldade de
serem localizadas com precisão sendo fértil o terreno para manobras de toda ordem
tendentes ao maqueamento das condições fáticas e maximização das avaliações, aí
incluindo-se a sobreposição de áreas.
De fato, é crucial que o Juízo, após decidir as questões
preliminares e entender que deve dar prosseguimento à instrução, concentre-se
primeiramente nesses aspectos de importância capital para, somente após concluir sobre a
regularidade do título dominial, determine a avaliação da área.
Na segunda parte da perícia, atinente à avaliação do bem, cabe
desde logo elucidar alguns dos procedimentos de que normalmente se valem os peritos para
aumentar os valores das glebas, ousando-se sugerir, ao final, algumas práticas tendentes
a demonstrar as distorções. Dentre os expedientes mais utilizados e que levam às
super-avaliações, pode-se destacar:
2.1. Descrição da área3
Os peritos judiciais, em regra, acolhem os croquis apresentados pelos
autores ou mesmo a documentação imobiliária, muitas vezes falaciosa, como sendo
representativos de uma área certa e determinada. Às vezes até ampliam as metragens com
fundamento em alegados levantamentos planialtimétricos específicos, espancando, desse
modo, as impugnações opostas quanto à regularidade dos documentos em que se assenta a
pretensão. Para eficazmente impugnar as conclusões relativas à configuração, metragem
e características da área, é mister a realização de sua vistoria, a ser procedida
pelo assistente do Estado ou por algum órgão assessor, no caso do Estado de São Paulo,
ITESP e Instituto Florestal.
Vale lembrar que, visando as ações à transferência de domínio ao
Estado, é essencial que constem dos laudos a descrição e a caracterização da área
englobada pela unidade de conservação, de modo a viabilizar o registro imobiliário
quando do pagamento.
2.2. Critérios para avaliação da terra nua4
Em relação à avaliação da chamada "terra nua", os
peritos, argumentando com a inexistência de paradigmas que possibilitem adoção do
denominado "método comparativo", valem-se, muitas vezes, do denominado
"método involutivo" por meio do qual transpõem o valor de lotes dotados de
situação privilegiada para a gleba objeto do processo (normalmente áreas de encostas
íngremes), utilizando o que denominam "fatores de homogeneização", pelos
quais reduzem entre 20% e 30% o resultado obtido e aplicam para a metragem total da área.
Para tanto, adotam tabelas publicadas em revistas de engenharia que
apontam custos de implantação de loteamento em áreas planas, computando tais valores
nos cálculos, para concluir que o valor da gleba bruta, objeto dos autos, eqüivale ao da
média dos lotes tomados como paradigmas, com redução de 20% a 30%.
Assim agindo, partem dos valores de lotes já bem valorizados e que,
mediante esse procedimento "técnico", são transpostos para a gleba dos autos
que configuraria, segundo os peritos, área apropriada para a implantação de loteamento,
caso não tivesse havido a restrição de uso imposta pelo Estado.
Para combater essa metodologia, é necessária a apresentação de
paradigmas constituídos por imóveis similares aos dos autos, também situados nas
encostas e dotados de grande extensão, cujos valores de mercado sejam efetivamente mais
consentâneos, requerendo, em quesitos de esclarecimento, que sejam considerados na
"pesquisa" de modo a viabilizar a avaliação somente pelo "método
comparativo". De importância fundamental são os paradigmas apresentados, pois a
média dos respectivos valores é que norteará a avaliação.
Para impugnar a adoção do "método involutivo", pode-se
argumentar que não foi feito estudo para implantação de loteamento na área, e que as
respectivas despesas não podem ser estimadas com base em periódicos, mas devem ser
calculadas mediante orçamento específico. Em reforço, pode-se aduzir, ainda, que tal
procedimento afronta o artigo 42 da Lei n. 6.766 de 19.12.79 (Lei de Parcelamento), que
estabelece:
"Nas desapropriações não serão considerados como loteados ou
loteáveis, para fins de indenização, os terrenos ainda não vendidos ou compromissados,
objeto de loteamento ou desmembramento não registrado."
O dispositivo veda, portanto, a indenização de loteamento teórico ou
inexistente5. A metodologia afronta até mesmo o bom senso e a lógica, pois reduzir em 20
a 30% valor que é cem a mil vezes superior implica notória supervalorização, em
menosprezo à inteligência do intérprete, que deve se tornar infenso a tais expedientes,
que distanciam a avaliação da realidade mercadológica.
É importante, ainda, demonstrar os efetivos custos para a imaginada
implantação de loteamento na área, de modo a obter a dedução deles do total da
avaliação do perito, se essa vier a ser adotada. Debalde as críticas, é possível ao
Juízo a aceitação dessa metodologia, pois "Normas Técnicas" a escoram.
Tratando-se, portanto, de "técnica" regularmente prevista, é possível o
malogro da argumentação fazendária, caso em que a dedução dos efetivos custos de
implantação de loteamento na área, regularmente documentados, constituirão
argumentação secundária mas de bastante efeito. Para tanto, algumas empresas que
militam na área de orçamentos poderão ser úteis.
De todo modo, é de boa estratégia que o assistente técnico do
Estado, quando da entrega de seu laudo, peticione explicando a necessidade de apuração
do custo de implantação de loteamento por empresa especializada, tal e qual o procedido
em relação ao inventário florestal.6 Deve juntar o detalhamento do trabalho da empresa,
contendo o preço respectivo, e solicitar autorização judicial para a contratação.
O Juiz, após a oitiva das partes, decidirá. Se negar, haverá
cerceamento de defesa, propiciando a interposição dos recursos pertinentes. Se
autorizar, tratar-se-á de prova determinada pela Justiça, o que reforça sua
credibilidade. A Fazenda arcará com a despesa neste caso, além dos honorários que forem
fixados ao assistente técnico do Estado.
Tal expediente, não obstante custoso, poderá ser hábil a propiciar
expressiva economia de recursos estatais, pois viabiliza sustentar, até a última
instância, a pertinência do abatimento do custo necessário à transformação da gleba
em loteamento.
Sobre essa matéria, em específico, vale ressaltar que seria elaborado
pela empresa contratada pré-estudo da viabilidade e das condições em que tal loteamento
seria exeqüível na área objeto dos autos (autorizações dos vários órgãos,
EIA-RIMA, doação de áreas para ruas, áreas reservadas). Por meio dele haveria a
especificação da quantidade de lotes (metragem aproveitada) e das obras de implantação
necessárias (luz, água, terraplanagem, ruas internas, guias e sarjetas, escoamento da
água pluvial, contenção de encostas etc.) com a indicação do respectivo custo.
Certamente, tal trabalho, se bem elaborado, compensará o investimento do Estado, com
grandes chances de bom aproveitamento.
2.3. Avaliação da cobertura vegetal
A cobertura vegetal, ou seja, a quantidade de madeira apresentada
no laudo do expert deve situar-se dentro das médias observadas nos processos em
geral (entre 80 e 200 m3/ha). Se for superior, basta juntar cópias de alguns dos
inúmeros laudos que apontam os referidos totais, sendo despiciendo discutir, com base em
outras assertivas, sobre a quantidade de madeira.
O inventário florestal, normalmente procedido nas ações, é
produzido após minucioso levantamento realizado de acordo com as normas
"técnicas" que regulamentam o assunto (espaçamento mínimo, número de
amostras necessário, etc.). Assim, situando-se a quantidade de madeira dentro das
médias verificadas, afigura-se inútil questionar a respeito, pois dificilmente haveria
proveito, mesmo porque não há como rebater, com eficiência, os dados
numéricos, salvo por outro inventário florestal, igualmente minucioso. É evidente que o
Procurador e o assistente do Estado deverão verificar se a área está total ou
parcialmente desmatada e, em caso positivo, juntar fotos e exigir seja descontada a
respectiva cobertura vegetal.
O aspecto que deve merecer a maior concentração dos esforços da
Fazenda concerne ao valor atri-buído à cobertura vegetal. Para tanto, podem ser
utilizados laudos que, neste particular, expressam valores corretos7 e as declarações
obtidas de serrarias8 e do Instituto de Pesquisas Tecnológicas da USP9. Com base nesses
documentos, pode o assistente calcular o valor da cobertura vegetal, e o Procurador, em
quesitos de esclarecimento, requerer e insistir para que o Perito utilize, nas
totalizações, esses valores documentalmente comprovados.
2.4. Recomposição do dano ambiental
Outra vertente que pode ser explorada e vir a render bons frutos
concerne a postular que, do elevado valor apurado a título de cobertura vegetal, se
deduza a despesa atinente à recomposição do dano ambiental, que seria provocado com a
eventual exploração da madeira ou mesmo com a implantação do hipotético loteamento na
área. Caso retirada a cobertura vegetal, o dano emergente deveria ser recomposto pelos
proprietários, conforme determina o parágrafo 1º do artigo 14 da Lei n. 6.938, de
31.8.81, in verbis:
"Sem obstar a aplicação das penalidades previstas neste artigo,
é o poluidor obrigado, independentemente da existência de culpa, a indenizar ou reparar
os danos causados ao meio ambiente e a terceiros, afetados por sua atividade. O
Ministério Público da União e dos Estados terá legitimidade para propor ação de
responsabilidade civil e criminal por danos causados ao meio ambiente."
O parágrafo único do artigo 18 da mesma Lei reforça que:
"As pessoas físicas ou jurídicas que, de qualquer modo,
degradarem reservas ou estações ecológicas, bem como outras áreas declaradas como de
relevante interesse ecológico, estão sujeitas às penalidades previstas no artigo 14
desta Lei."
A preservação da floresta, além de embelezar a região e assegurar a
biodiversidade, é necessária para defender a escarpa das chuvas torrenciais e habituais
nessas áreas, sob pena de ruir10. Ocorre que, se o solo estiver destituído de
substancial vegetação, a água não amparada pelas folhas cairá de uma só vez sobre a
terra, ao invés de lentamente penetrar e ser consumida pelas raízes, descendo de roldão
morro abaixo, provocando as conhecidas catástrofes, como a ocorrida em Caraguatatuba no
ano de 1967.
Assim, as voçorocas (grandes rachaduras) provocadas pela erosão
decorrente do hipotético desmatamento haveriam de ser, forçosamente, recompostas pelo
causador do dano ambiental. Portanto, extraindo-se que os proprietários, além da
sanção criminal11, seriam multados e obrigados a ressarcir o dano ambiental, é
imprescindível estabelecer qual o custo das hipotéticas obras de contenção das
encostas, necessárias a evitar a erosão que ocorreria em caso de desmatamento, pois a
tal ônus estariam inexoravelmente sujeitos os proprietários se explorassem a cobertura
vegetal existente no imóvel.
Há várias empresas que operam com a recuperação ambiental e que, se
forem consultadas, poderão proceder aos orçamentos desses custos que, devidamente
demonstrados, ensejariam a respectiva dedução no valor total da avaliação, evitando o
enriquecimento sem causa dos proprietários e o injustificável prejuízo do Estado,
obrigado a compor indenização de lucros inexistentes. Tais orçamentos não têm custo
muito elevado e são hábeis a esgarçar o critério da dúplice avaliação pela
separação do valor da terra nua e da cobertura vegetal que, no mais das vezes, é
efetivamente inexplorável.
A tese já chegou a ser esposada pelo perito judicial André Leme
Guimarães em processo da Comarca de São Sebastião que, a título de "custo que se
teria na preservação das encostas íngremes pois de fato com a eliminação da
vegetação nativa as mesmas ficariam sujeitas a erosões e a desbarrancamentos",
deduziu R$ 803.524,00 do total da avaliação de R$ 4.000.000,00 aproximadamente (cerca de
20%). Pelo orçamento dos efetivos custos, o valor percentual de dedução poderia ser bem
superior, além de demonstrar, tecnicamente, que não compensa a exploração econômica
do imóvel.
Em relação à cobertura vegetal, é importante também insistir para
que, no laudo, constem os dados quantitativos da vegetação localizada em áreas de
preservação permanente (art. 2º e 3º) e de reserva legal (art. 16 "b" e §
2o), ambas previstas no Código Florestal. Os respectivos valores poderão ser excluídos
se for acolhida a tese da não-indenização tanto da vegetação localizada nessas áreas
quanto da correspondente metragem de terra nua. 12
2.5. Conclusão
Afora os aspectos valorativos, convém atentar para que constem dos
laudos, ainda, informações sobre a utilização da área - se há caseiros, posseiros,
plantações ou qualquer tipo de exploração, fatos que podem ser utilizados para amparar
a argumentação de inexistência de apossamento pelo Estado ou de prejuízos pelo mesmo
ocasionados. Ressalvando que, para cada caso, a estratégia mais adequada deve ser
indicada pelo Procurador do processo, ficam lançadas essas idéias que poderão auxiliar
na defesa do Estado.
Finalizando, resta mencionar que o artigo 12 da Lei n. 8.629 de
25.2.1993 e seu § 2º, com a redação disciplinada na Medida Provisória n. 1.577 de
12.6.1997 (reeditada com os ns. 1.632, 1.658, 1.703 e 1.774), trouxeram regramentos
importantes para escorar a luta contra a supervalorização, valendo transcrever:
"Artigo 12 - Considera-se justa a indenização que reflita o
preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões
naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis, observados os seguintes
aspectos:
(...)
§ 2o - Integram o preço da terra as florestas naturais, matas
nativas, e qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado
superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel."
Mediante tais dispositivos, de cogente aplicabilidade, pois dotados de
força legal, não mais é admissível a avaliação em separado da terra nua e da
cobertura vegetal13, critério que ensejou a exponencial valorização das áreas,
fixando-se, objetivamente, que o real e efetivo preço de mercado não pode ser
ultrapassado. Para apurá-lo, também não mais é viável a adoção de métodos de
avaliação indiretos, pois somente a comparação com imóveis análogos, situados na
região, é que propiciará a fixação do valor consentâneo da área cotejada na ação.
Dispondo desse parâmetro legal, que se encontra em pleno vigor, pode-se melhor
fundamentar todas as impugnações que se escoram, em última análise, no conceito, ora
balizado, de justa indenização, tradicionalmente estatuído na Constituição Federal.
Procurador do Estado de São Paulo.
1. Ver Apelação Cível do TJESP n.
18.166-5/1-00, à p. 366.
2. No julgamento do Recurso Especial n.
59.527-4, à p. 210, o Superior Tribunal de Justiça assim se pronunciou: "À palma
desses registros, permeia-se que, em tema de desapropriação, o laudo técnico tem
exponencial significação para assegurar a justa indenização, não se acomodando à
satisfação de mera formalidade. Mais adiante, o relator desse aresto, Ministro Milton
Luiz Pereira, afirma que "... a avaliação técnica deve ser realizada com todo o
aparato técnico, sob pena de sacrifício do direito de propriedade...",
acrescentando que o juiz, na sentença, deve explicitar os motivos de seu convencimento.
3. Na decisão proferida no Agravo de
Instrumento n. 221.321-4, à p. 191, o Ministro Marco Aurélio transcreveu excerto do
acórdão do Tribunal a quo, seguinte: "Na denominada desapropriação
indireta, de modo inafastável, precisa o autor comprovar o domínio do imóvel, além de
evidenciar que lhe vem pagando os impostos. Não basta, entretanto, demonstrar o aludido
domínio: cumpre-lhe individuar o imóvel, a ponto de não se poder duvidar do limites, ou
confrontos."
4. Ver Apelação Cível do TJESP n.
42.256-5/2, à p. 400.
5. Ver a nota 1 do comentário de Theotonio
Negrão ao artigo 25 do Decreto-Lei n. 3.365/41, que se refere a acórdão publicado na
RTJ
105/1.298, e ainda Apelação Cível n. 42.256-5/2,
à p. 400.
6. Ver Apelação Cível n. 229.077-2/8, à p.
320.
7. Em seu laudo, o perito Mauro de Carvalho
Senna apontou os valores seguintes: madeira de primeira - entre R$ 12,00 e 25,00/m3;
madeira de segunda - entre R$ 5,00 e 10,00/m3.
8. Madeira de 1ª - R$ 10,00/m3; madeira de 2ª
- R$ 5,00/m3.
9. Máximo R$ 11,20: pinus ou eucalipto; R$
9,33 o m3 em florestas plantadas, variando de R$ 7,00 a R$ 9,00/m3 em florestas nativas,
com perda, no processamento, de 50 a 55% do total retirado.
10. No julgamento da Apelação Cível n.
84.276-5/1-00, à p. 415, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo afirmou: "Em
tais condições, não haveria razão fática ou legal para a indenização pleiteada em
razão da impossibilidade de exploração econômica da área florestada, como bem
concluiu o assistente técnico da ré, pois a faixa hoje recoberta com vegetação só
não foi explorada em razão dos riscos de sua remoção e não porque editou-se um
decreto estadual impedindo sua exploração." Ver ainda o acórdão proferido na
Apelação Cível n. 93.364-2/3, à p. 311, em que o Tribunal converteu o julgamento em
diligência para que nova perícia fosse realizada.
11. Artigo 116 do Código Penal: "Alterar
sem licença da autoridade competente, o aspecto de local especialmente protegido por
lei."
12. Na Apelação Cível n. 025.445-5/1, à p.
379, o relator afirmou: "De se registrar, também, que há forte jurisprudência no
sentido de que as matas de preservação permanente não são indenizáveis, visto que
proibida a sua derrubada, o que torna inexistente o seu valor econômico." Ver ainda
Apelação Cível n. 42.256-5/3, à p. 400 e Embargos Infringentes n. 246.458-2, à p.
332.
13. Ver Apelação Cível do TJESP n. 233.207-2/7, à p. 321.